IAZI AG - CIFI SA

Wer bei IAZI eine Immobilie bewerten lassen will, braucht keinen Termin und keinen Makler. Auf online.iazi.ch registriert man sich, gibt die Eckdaten der Liegenschaft ein und bezahlt direkt mit Kreditkarte. Das Ergebnis ist eine hedonische Bewertung, ein Modell, das nicht auf der Einschätzung eines Menschen beruht, sondern auf dem statistischen Vergleich mit anderen Immobilien.

Wie das Modell arbeitet

Die Seite verweist selbst auf eine ausführlichere Erklärung des Verfahrens. Dort beschreibt IAZI die Methode so: "Die hedonische Bewertung basiert auf dem Vergleich einer Immobilie mit tausenden anderen Immobilien, die kürzlich die Hand gewechselt haben." Um das zu ermöglichen, wird jede Liegenschaft in ihre Eigenschaften aufgeteilt: "Um die Immobilien vergleichbar zu machen, werden sie in ihre Qualitätseigenschaften zerlegt." Eine Regressionsanalyse rechnet anschliessend aus, wie stark jede dieser Eigenschaften den Preis beeinflusst: "Mit Hilfe der Regressionsanalyse wird der Einfluss dieser Qualitätseigenschaften auf den Preis ermittelt."

Das Modell ist kein Nebenprodukt, sondern die Grundlage des ganzen Geschäfts von IAZI. Laut eigener Angabe wird es "auf dem grössten Transaktionsdatensatz der Schweiz kalibriert" und jährlich um "rund 40'000 zusätzliche Beobachtungen" erweitert. Für die Bewertung einer einzelnen Immobilie fliessen laut IAZI "rund 70 Eigenschaften" der Liegenschaft selbst sowie "rund 50 weitere Lage-spezifische Faktoren" ein, von der Bauweise über den Zustand bis zur Nachbarschaft. IAZI schreibt zudem, dass die hedonischen Preismodelle und das hedonische Kapitalisierungssatz-Modell "jährlich extern geprüft" werden und damit zu den "validierten Bewertungsmodellen gemäss den Anforderungen der Schweizerischen Bankiervereinigung" gehören. Das ist eine Aussage über das Modell als solches, nicht über den einzelnen CHF-450-Bericht, den ein Eigentümer online kauft: Die Website nennt keine Bank, die den online gekauften Bericht als Grundlage einer Finanzierung akzeptiert.

Wie das im Vergleich zu einem klassischen Gutachten steht

Ein Gutachter, der eine Liegenschaft persönlich begeht, urteilt über den Zustand vor Ort: Risse im Verputz, den Ausbaustandard der Küche, die Aussicht vom Balkon. IAZI ersetzt diesen Blick durch Statistik. Der Vorteil ist Tempo und ein fester Preis ab dem ersten Klick, ohne Terminfindung. Der Preis dafür ist, dass niemand die Immobilie tatsächlich gesehen hat, wenn die Zahlen ins Modell einfliessen. Für eine grobe Einordnung des Marktwerts reicht das in aller Regel aus, für einen Sonderfall mit baulichen Mängeln oder einer ungewöhnlichen Ausstattung, die kein Modell aus reinen Vergleichsdaten erkennt, ist ein Besuch vor Ort naturgemäss aussagekräftiger. Die Website selbst räumt diesen Unterschied nicht ein, sie verkauft ihr Modell als Alternative, nicht als Ergänzung zu einer Begehung, aber der methodische Unterschied bleibt für die Einschätzung wichtig.

Was der Online-Kauf enthält

Der eigentliche Bestellprozess auf online.iazi.ch ist bewusst schlank gehalten. Die Seite selbst nennt vier Vorteile: schnelle und kostengünstige Abwicklung mit Zahlung per Kreditkarte, ein "marktnahes Modell", das auf tatsächlichen Markttransaktionen beruht, bis zu vier Bewertungsvarianten pro Liegenschaft und einen Location Report mit detaillierten Informationen zur Lage. Die Preise sind inklusive Mehrwertsteuer aufgeführt: CHF 450 für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, CHF 750 für Mehrfamilienhäuser und Renditeliegenschaften. Beides zusammen, so weit online ersichtlich, ohne Zusatzkosten, die nicht in diesen zwei Preisen enthalten wären.

Eine Besichtigung vor Ort erwähnt die Seite an keiner Stelle. Vom Login bis zum Bewertungsresultat beschreibt IAZI den Ablauf durchgehend als digitalen Vorgang: Konto eröffnen, Objektdaten erfassen, bezahlen, Bewertung abrufen. Was nach dem Kauf technisch passiert, wie das Ergebnis geliefert wird und in welcher Form der Bericht vorliegt, sagt die Seite nicht, und das gehört zu den Dingen, die man vor dem Kauf nicht aus der Website beantworten kann.

Zwei Zielgruppen, zwei Zugänge

IAZI unterscheidet klar zwischen Privatpersonen und Fachpublikum. Für alle anderen fragt die Seite ausdrücklich: "Sind Sie ein professioneller User mit einer bestehenden Lizenz? Klicken Sie hier." Dieser Link führt auf ein separates Portal (my.iazi.ch) ausserhalb des CHF-450-Bestellprozesses. Wer also für ein Portfolio oder im Auftrag eines Unternehmens bewertet, landet nicht im gleichen Kauftrichter wie ein Eigentümer, der einmalig sein Einfamilienhaus einschätzen lassen will. Für den privaten Nutzer bleibt der Weg denkbar kurz: Registrieren und bewerten, oder anmelden, wer bereits ein Konto hat.

Die AGB sind verlinkt, aber die Website selbst legt den Vertragsinhalt nicht in Fliesstext offen, etwa was bei einer Reklamation gilt oder ob eine Rückerstattung möglich ist. Wer das wissen will, muss das PDF der Zahlungsbedingungen öffnen; im Rahmen dieser Bewertung war das ausserhalb der eigentlichen Verkaufsseite und wird hier deshalb nicht behauptet.

Was auffällt

Anders als bei einem Gutachter, der ein Objekt persönlich begeht, verkauft IAZI hier ausschliesslich das Ergebnis eines statistischen Modells. Das ist kein Nachteil per se, wenn man weiss, wofür man es einsetzt: für eine schnelle, dokumentierte Einschätzung des Marktwerts, nicht für eine Expertise, die eine Bank oder ein Gericht ausdrücklich verlangt hat. Die Firma selbst positioniert das Produkt genau so, mit Tempo und Kosten als Verkaufsargument, nicht mit einer persönlichen Begutachtung vor Ort.

Positiv fällt auf, dass IAZI die Methode nicht als Blackbox verkauft, sondern öffentlich erklärt, wie das Modell rechnet und wie oft es geprüft wird. Das schafft eine gewisse Nachvollziehbarkeit, die ein reiner Online-Rechner ohne jede Methodenbeschreibung nicht bieten würde. Der Umstand, dass dieselben Preismodelle nach eigener Aussage die Anforderungen der Schweizerischen Bankiervereinigung an validierte Bewertungsmodelle erfüllen, ist ein Qualitätsmerkmal des Modells, sollte aber nicht mit einer Zusage verwechselt werden, dass eine konkrete Bank den CHF-450-Bericht im Einzelfall akzeptiert. Das steht so nicht auf der Seite.

Für wen sich das eignet

Für Eigentümer, die vor einem Verkauf, einer Erbteilung oder einfach aus Neugier wissen wollen, in welcher Grössenordnung sich der Marktwert ihrer Wohnung oder ihres Hauses bewegt, ist der Online-Weg attraktiv: schnell, günstig im Vergleich zu einem klassischen Gutachten, und ohne dass ein Fremder die eigene Wohnung besichtigen muss. Für institutionelle Nutzer mit grösseren Portfolios oder für Fälle, in denen eine Bank oder ein Gericht ausdrücklich eine bestimmte Form der Expertise verlangt, ist der Weg über my.iazi.ch beziehungsweise eine individuelle Abklärung mit IAZI der richtigere Ansatz, nicht der CHF-450-Kauf auf der Startseite.

Fazit

IAZI verkauft hier kein persönliches Gutachten, sondern den direkten Zugang zu einem gut dokumentierten hedonischen Bewertungsmodell, zu einem festen Preis und ohne Umweg über einen Makler. Wer eine erste, belastbare Hausnummer für den Marktwert seiner Immobilie sucht und dafür keinen Besichtigungstermin organisieren will, bekommt hier genau das, transparent gepreist und mit einer nachvollziehbaren Methode dahinter. Wer eine für eine bestimmte Bank oder Behörde massgeschneiderte Expertise braucht, sollte das vorher direkt mit IAZI oder der jeweiligen Stelle klären, weil die Website selbst dazu keine Zusage macht.