Bauer & Partner Immobilien AG

Bauer & Partner Immobilien AG sitzt an der Industriestrasse in Volketswil und nennt die Verwaltung von Stockwerkeigentum als das, was sie in erster Linie tut. Auf der eigenen Website steht wörtlich, zu den Kernkompetenzen der Firma gehöre "die Bewirtschaftung von Liegenschaften im Stockwerkeigentum, Miteigentum und von Renditeobjekten". Das ist keine Randnotiz in einem breit diversifizierten Angebot, sondern die Formulierung, mit der sich die Firma selbst beschreibt, gleich zu Beginn ihrer Startseite.

Wer die Firma anschreibt, bekommt es nicht mit einem anonymen Contact-Center zu tun. Auf der Team-Seite stehen Namen und Funktion nebeneinander: Markus Bauer als Geschäftsleiter, Ralph Steinmetz als Immobilienbewirtschafter und Mustafa Cakir als Immobilien-Buchhalter. Die Startseite trägt zudem eine persönliche Unterschrift von Markus Bauer unter dem Einleitungstext, was zu einem Haus passt, das sich selbst ausdrücklich als "Kleinbetrieb" bezeichnet. Die eigene Begründung dafür liest sich so: Als Kleinbetrieb profitierten die Kunden von unkomplizierten, speditiven Arbeitsabläufen, die von moderner Technologie unterstützt würden, und weil der Wissensaustausch im überschaubaren Umfeld laufend stattfinde, verkürzten sich Wartezeiten und Abklärungsphasen. Die Firma verspricht direkte Kommunikation mit denselben Teammitgliedern statt wechselnden Sachbearbeitern, was bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, die über Jahre denselben Ansprechpartner haben möchte, ein nachvollziehbares Argument ist.

Was die Verwaltung von Stockwerkeigentum konkret bedeutet

Bei der Verwaltung von Mit- und Stockwerkeigentum nennt die Firma zwei sehr konkrete Leistungsversprechen: "übersichtlich und detailliert erstellte Betriebskostenabrechnungen" und "professionell geführte Eigentümerversammlungen". Das sind die beiden Kernaufgaben, die eine STWEG-Verwaltung von einer reinen Vermietung oder Vermarktung unterscheiden, nämlich das jährliche Abrechnen der gemeinsamen Betriebs- und Unterhaltskosten gegenüber der Eigentümergemeinschaft und das formell korrekte Durchführen der Eigentümerversammlung, an der über Sanierungen, den Erneuerungsfonds und das Budget entschieden wird. Bauer & Partner verankert dieses Versprechen ausdrücklich im Thema Vertrauen: "die Basis eines jeden Vertrauens" liege "in den Zahlen", weshalb Kunden "übersichtlich, transparent und verständlich gestaltete Abrechnungen" erwarten dürften. Für eine Eigentümergemeinschaft, die öfter über unverständliche Nebenkostenabrechnungen klagt als über die Höhe der Kosten selbst, ist genau das der Punkt, an dem sich ein Verwalter von einem anderen unterscheidet.

Dazu kommt das Versprechen individuell zugeschnittener Dienstleistungen: Als Kleinbetrieb sei man in der Lage, "individuell massgeschneiderte Dienstleistungen anzubieten und umzusetzen". Bei einer STWEG mit besonderen Bedürfnissen, etwa einer anstehenden Fassadensanierung oder einem Streit über die Nutzung von Gemeinschaftsflächen, ist das ein anderes Setup als bei einem Verwalter, der ein standardisiertes Verfahren über eine grosse Zahl von Gemeinschaften hinweg fährt.

Zwei weitere Mandate, die klar zu trennen sind

Bauer & Partner bietet neben der STWEG-Verwaltung zwei weitere, eigenständige Dienstleistungen an, und die eigene Website hält sie sauber auseinander.

Die erste ist die Bewirtschaftung von Mietliegenschaften, also von Renditeobjekten im Eigentum eines einzelnen Vermieters statt einer Eigentümergemeinschaft. Hier beschreibt die zugehörige Unterseite ein deutlich umfangreicheres Leistungspaket als bei der STWEG-Verwaltung. Auf der kaufmännischen Seite zählt die Firma auf: Mieterbetreuung inklusive Mieterwechsel, Mietvertragsadministration, Leerstandsmanagement, Debitoren- und Kreditorenbuchhaltung, die Abwicklung von Versicherungsfällen, Heiz- und Betriebskostenabrechnungen, eine Rechnungsführung mit Bilanz- und Erfolgsrechnung sowie kundenspezifische Auswertungen und die Pflege der Stammdaten. Auf der technischen Seite kommen der bauliche Unterhalt von Liegenschaften und von einzelnen Mietobjekten hinzu, dazu das Beauftragen und Führen von Hauswarten oder Hauswartunternehmen und das Sicherstellen des Betriebs der technischen Anlagen. Das ist ein Mandat für einen Liegenschaftseigentümer, der sein Objekt vermietet, nicht für eine Eigentümergemeinschaft, die ihr gemeinschaftliches Eigentum verwaltet lassen will, auch wenn beide Dienstleistungen von demselben kleinen Team ausgeführt werden.

Die zweite eigenständige Dienstleistung ist die Vermarktung, konkret die Erstvermietung. Auch hier ist die Formulierung auf der Startseite eindeutig: Man übernehme für Kunden "die Vermarktung Ihrer Objekte", sei es "eine Erstvermietung Ihres Neubaus oder eine Neuvermietung nach Totalsanierung von Wohn- oder Geschäftsräumen". Die dazugehörige Unterseite listet den Prozess im Detail auf: in der Vorbereitung Marktanalyse, Beratung bei der Festlegung der Mietzinse, das Ausarbeiten der Erstvermietungsunterlagen, ein Vermietungskonzept mit Budget und die Erarbeitung von Mietvertragsvorlagen; in der eigentlichen Vermietungstätigkeit Objektbesichtigungen mit Interessenten, Verhandlungen, das Einholen von Referenzen, die Übergabe der geprüften Anmeldeunterlagen an den Auftraggeber, das Erstellen der Mietverträge, das Errichten der Mietzinsdepots, periodische Vermietungsberichte sowie die Objektübergabe mit Protokoll. Das ist ein zeitlich begrenztes Vermarktungsprojekt für einen frisch gebauten oder frisch sanierten Bau, kein Verwaltungsmandat für eine bestehende Eigentümergemeinschaft. Bezeichnend ist, dass die Firma selbst diesen Übergang benennt: Als "weitere Dienstleistung nach Bedarf" bietet sie nach Abschluss der Vermietung die "Bewirtschaftung der Objekte nach Bezug" an, also den Wechsel von der einmaligen Vermarktung in ein laufendes Bewirtschaftungsmandat, sollte der Eigentümer das wünschen.

Für jemanden, der eine STWEG verwalten lassen will, ist die Unterscheidung wichtig: Die Erfahrung mit Erstvermietungen und mit klassischer Mietliegenschaftsverwaltung sagt zunächst nichts darüber aus, wie die Eigentümerversammlung einer bestehenden Gemeinschaft geführt wird. Auf der Website steht die Bewirtschaftung von Stockwerk- und Miteigentum jedoch ausdrücklich an erster Stelle der genannten Kernkompetenzen, noch vor den Renditeobjekten.

Was es kostet

Weder eine Verwaltungspauschale noch ein Prozentsatz oder eine sonstige Gebühr für die Verwaltung von Stockwerkeigentum ist auf der Website veröffentlicht. Wer wissen will, was ein Mandat kostet, muss die Firma direkt kontaktieren.

Für wen sich das eignet

Am besten passt Bauer & Partner zu kleineren und mittleren Stockwerkeigentümer- oder Miteigentümergemeinschaften im Grossraum Zürich, die einen festen, namentlich bekannten Ansprechpartner statt eines wechselnden Sachbearbeiterpools wollen und die Wert auf nachvollziehbare Abrechnungen legen. Wer zusätzlich eine einzelne Renditeliegenschaft klassisch bewirtschaften lassen will, findet mit der kaufmännischen und technischen Bewirtschaftung ein zweites, aber getrenntes Angebot im selben Haus. Und wer einen Neubau oder ein frisch saniertes Mehrfamilienhaus erstmals vermieten muss, kann diesen zeitlich begrenzten Prozess ebenfalls hier abwickeln lassen, ohne dass daraus automatisch eine langfristige Verwaltung wird, es sei denn, man wählt genau das als Anschlussleistung.

Weniger gut passt die Firma zu Eigentümerschaften, die vorab öffentlich einsehbare Kennzahlen erwarten, etwa zur Zahl der verwalteten Liegenschaften, zur Teamgrösse oder zum Gründungsjahr. Die Website nennt keine dieser Angaben, was bei einem bewusst klein gehaltenen Betrieb nicht ungewöhnlich ist, aber bedeutet, dass man solche Fragen im Erstgespräch selbst stellen muss.

Fazit

Bauer & Partner Immobilien AG positioniert sich unmissverständlich als STWEG- und Miteigentums-Verwalter mit einem zweiten Standbein in der klassischen Mietliegenschaftsbewirtschaftung und einem dritten in der Erstvermietung, ohne diese drei Aufgaben in der eigenen Kommunikation zu vermischen. Für die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft verspricht die Firma zwei sehr konkrete Dinge, saubere Abrechnungen und ordentlich geführte Eigentümerversammlungen, und begründet das nachvollziehbar mit der Grösse des Betriebs: kurze Wege, dieselben Ansprechpartner, individuelle Lösungen statt eines standardisierten Prozesses für alle. Wer sich in einer Gemeinschaft befindet, die genau das sucht, findet in Volketswil ein Angebot, das seine Stärken genau dort ausspielt, wo grössere Verwaltungen an ihre eigenen Prozesse gebunden sind.