MAAG Immobilien AG

Wer als Stockwerkeigentümergemeinschaft mit der bisherigen Verwaltung unzufrieden ist und sich fragt, wie ein Wechsel überhaupt abläuft, findet auf maag-immobilien.ch etwas, das viele Zürcher Verwaltungen nicht öffentlich zeigen: eine eigene Seite, die den Verwaltungswechsel in 5 konkreten Schritten erklärt, von der Offerteneinholung bis zum Abschluss des neuen Verwaltungsvertrags. Das ist der Grund, weshalb dieser Eintrag in der Kategorie Stockwerkeigentumsverwaltung landet, auch wenn die Firma daneben noch 3 weitere, klar getrennte Geschäftsfelder führt.

MAAG Immobilien AG gliedert ihr Angebot auf der eigenen Website in 4 getrennte Bereiche: die Verwaltung und Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum (inklusive der Unterseite zum Verwaltungswechsel), die Verwaltung und Bewirtschaftung von Mietliegenschaften, die Schätzung und den Verkauf von Liegenschaften sowie die Erstvermietung von Neubauten und die Wiedervermietung nach Sanierungen. Jede dieser 4 Linien hat ihre eigene Unterseite mit eigener Leistungsliste (ein Hinweis darauf, dass die Firma selbst zwischen Verwalten, Vermieten und Verkaufen unterscheidet, statt alles unter einem generischen "Immobiliendienstleistungen" zu bündeln).

Was zur Stockwerkeigentumsverwaltung gehört

Für die eigentliche STWEG-Verwaltung nennt die Website als Kernleistungen: administrative und technische Bewirtschaftung, Rechnungswesen inklusive Inkasso und Kostenverteilung, die Erstellung von Budgets, die Organisation von Versammlungen samt Protokollführung, die Anstellung und Betreuung von Hauswarten, die Vertretung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nach aussen sowie das Ausarbeiten von Begründungsurkunden, Reglementen und Wertquotenberechnungen für Stockwerkeigentum und Miteigentum. Das deckt die klassische Kernaufgabe einer STWEG-Verwaltung ab: treuhänderisch, protokollierend, administrativ, ohne dass die Seite hier mit ungewöhnlichen Zusatzversprechen wirbt.

Interessanter wird es bei der Umsetzung. Auf der Unternehmenskultur-Seite hält MAAG fest, die eigenen Aufgaben als Treuhänder wahrzunehmen und für Kunden auf Wunsch eigene Bankkonti zu führen. Das "auf Wunsch" ist der entscheidende Zusatz: Es handelt sich nicht um eine automatische Standardlösung für jedes Mandat, sondern um eine Option, die eine Stockwerkeigentümergemeinschaft aktiv verlangen muss, wenn sie die Gelder der Gemeinschaft nicht auf einem Sammelkonto der Verwaltung, sondern auf einem eigenen, ausschliesslich der Gemeinschaft zugeordneten Konto geführt sehen will. Für Eigentümerschaften, denen die Trennung von Verwaltungs- und Gemeinschaftsgeldern wichtig ist, ist das ein konkretes, im Mandatsgespräch verhandelbares Detail statt eines allgemeinen Vertrauensversprechens.

Der Verwaltungswechsel Schritt für Schritt

Die Verwaltungswechsel-Seite beschreibt den Ablauf in 5 Schritten. Zuerst empfiehlt sie, Offerten einzuholen, und zwar ausdrücklich von 3 verschiedenen Verwaltungen, um nicht nur den Preis, sondern auch die Gesprächsqualität zu vergleichen, etwa ob eine Verwaltung eine Besichtigung der Liegenschaft anbietet oder schlicht "ins Blaue" offeriert. Danach folgt der Vergleich der eingeholten Offerten. Im dritten Schritt braucht es die Einberufung einer ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung: Für die Bestellung wie für die Abwahl der bisherigen Verwaltung ist in der Regel ein einfacher Mehrheitsbeschluss nötig, und die Seite verweist zusätzlich darauf, dass von Gesetzes wegen bereits 20 Prozent der Miteigentümer eine solche Einberufung verlangen können, mit Verweis auf Art. 64 Abs. 3 ZGB. Im vierten Schritt kann eine von der Versammlung bevollmächtigte Person das bisherige Verwaltungsmandat kündigen, laut Website grundsätzlich jederzeit, sofern dies nicht "zur Unzeit" geschieht. Der letzte Schritt ist der Abschluss des neuen Verwaltungsvertrags, ebenfalls durch eine bevollmächtigte Person. Der Link zu einer Offerte führt direkt zum eigenen Anfrageformular der Firma.

Was diese Seite trotz aller Detailtiefe nicht liefert, ist ein Preis. MAAG nennt nirgends einen Fixpreis, eine Honorarspanne oder einen Prozentsatz für die Verwaltungstätigkeit. Das separate Formular "Offerte Liegenschaftsverwaltung" fragt stattdessen Eckdaten der Liegenschaft ab: Angaben zur Eigentümerschaft, den Standort des Objekts, die Art der Liegenschaft (Mietwohnungen oder Stockwerkeigentum), die Nutzungsart, die Anzahl Wohneinheiten, Einstellplätze und Abstellplätze sowie die Mietzinseinnahmen. Aus diesen Angaben will die Firma laut eigener Aussage eine "unverbindliche Offerte" erstellen, mit der sie von "unserer Dienstleistung und unseren Konditionen überzeugen" möchte. Wer also einen festen Ansatz sucht, findet hier ein Formular für eine individuelle, unverbindliche Offerte, aber keinen veröffentlichten Fixpreis.

Vermietung, Erstvermietung und Verkauf als eigene Linien

Für Eigentümerschaften, die neben Stockwerkeigentum auch klassische Mietliegenschaften besitzen, führt MAAG eine separate Dienstleistung für die Verwaltung und Bewirtschaftung von Mietliegenschaften. Kaufmännisch umfasst das Mietvertragsadministration, Mieterbetreuung inklusive Mieterwechsel, Leerstandsmanagement, Debitoren- und Kreditorenmanagement, Heiz- und Betriebskostenabrechnungen sowie Rechnungsführung mit Bilanz- und Erfolgsrechnung. Technisch gehören dazu die Rekrutierung und Führung von Hauswarten und Hauswartunternehmen, die Sicherstellung des Betriebs technischer Anlagen sowie der bauliche Unterhalt der Mietobjekte. Diese Linie ist ausdrücklich eine andere Dienstleistung als die STWEG-Verwaltung, auch wenn beide Bereiche organisatorisch bei derselben Firma liegen und dieselbe Verwaltung theoretisch beides für eine Kundschaft übernehmen kann.

Ebenfalls getrennt geführt wird die Schätzung und der Verkauf von Liegenschaften: Grundstücke, Stockwerkeigentum, Einfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Neubauprojekte "im Auftrag" der Eigentümerschaft zu vermitteln. Dazu zählen laut Website unabhängige Beratung, Kaufpreisbeurteilung und Schätzung, ein Vermarktungskonzept samt Entwurf von Flyern und Inseraten für Presse und Internet, ein Vermarktungsbudget mit proaktiver Vermarktung vor Ort, Besichtigungen mit Interessenten, Unterstützung bei der Kaufvertragsausgestaltung sowie die Kauf- und Verkaufsabwicklung bis zum Erfolgsreporting. Auch hier nennt die Website keine Kommission und keinen Prozentsatz; die Vermittlung bleibt ein separater Auftrag der Eigentümerschaft, kein automatischer Bestandteil eines Verwaltungsmandats. Wer eine Verwaltung sucht, die "auch verkauft", bekommt bei MAAG also 2 getrennt zu beauftragende Dienstleistungen und keine Verwaltung, die eine Liegenschaft nebenbei mit zum Verkauf anbietet.

Die vierte Linie, Erstvermietung von Neubauten und Wiedervermietung nach Sanierungen, richtet sich an Eigentümerschaften und Bauherren, die neue oder frisch sanierte Wohnungen erstmals auf den Markt bringen. Dazu gehören eine Projekt- und Marktanalyse, die Festlegung von Nettomietzinsen und Nebenkosten, die Erarbeitung von Vermarktungsmassnahmen, die Erstellung eines Prospekts für die Erstvermietung, die Auswahl der Erstmieter, die Ausarbeitung der Mietverträge sowie die Objektübergabe an die neuen Mieter.

Referenzen und regionale Verankerung

Auf der Startseite und in der laufenden Übersicht "Aktuell", die über 5 Seiten geführt wird, erscheinen aktuelle Beispiele aus der eigenen Vermittlungs- und Vermietungstätigkeit: eine vermietete Duplex-/Maisonette-Wohnung in Zürich, eine 3.5-Zimmer-Dachwohnung in Würenlos, eine zum Verkauf stehende Eigentumswohnung sowie mehrere Mietwohnungen in Schlieren, eine Attikawohnung in Wohlen, eine Gewerbe- und Lagerfläche mit bis zu 650 Quadratmetern in Dietikon und eine Erstvermietung im Zürcher Kreis 3. Als Mitgliedschaften nennt die Website den Hauseigentümerverband (HEV) Zürich, eine Sponsoring-Partnerschaft mit dem HEV Schlieren sowie ein Engagement bei der Standortförderung Limmattal. Auf den eingesehenen Seiten taucht der grosse Branchenverband SVIT nirgends auf, anders als bei manchen grösseren Verwaltungen im Raum Zürich, was für kleinere, regional verankerte Anbieter aber nicht unüblich ist.

Für wen sich das eignet

Für eine kleinere bis mittlere Stockwerkeigentümergemeinschaft im Grossraum Zürich und Limmattal, die entweder erstmals eine externe Verwaltung sucht oder eine bestehende ablösen will, liefert die Website tatsächlich das, was ein Vorstand für den ersten Schritt braucht: eine nachvollziehbare, in Etappen gegliederte Anleitung zum Verwaltungswechsel samt Anfrageformular, dazu die Option auf getrennte Bankkonti, sobald Transparenz bei den Gemeinschaftsgeldern ein Thema ist. Wer daneben eine Wohnung verkaufen oder eine separate Mietliegenschaft verwalten lassen möchte, kann das bei derselben Firma tun, muss dafür aber jeweils ein eigenes Mandat vereinbaren statt eine Pauschallösung zu erwarten. Konkrete Zahlen zu Honoraren oder einer Verkaufsprovision liefert keine der Seiten; wer sie braucht, muss sie über das Offertformular selbst einholen, mit den eigenen Objektdaten als Grundlage.