Arioli Real Estate Advice

Wer bei Arioli Real Estate Advice anruft, bekommt nicht ein Callcenter oder ein Praktikantenteam ans Telefon, sondern Matthias Arioli selbst. Der diplomierte Bauingenieur ETH Zürich hat sich mit seiner Boutique unter der Marke A:REA an der Adresse Auf der Mauer 7 in der Zürcher Altstadt auf genau jene Fälle spezialisiert, die eine Standardbewertung überfordern: Spezialliegenschaften öffentlicher Körperschaften, Immobilienportfolios institutioneller Investoren und Transaktionen, bei denen es um mehr geht als um einen einzelnen Kaufpreis.

Ein Ingenieur, keine Maklerfirma

Arioli selbst beschreibt sein Unternehmen als spezialisiertes Beratungsunternehmen für den Bau- und Immobilienmarkt, das Privatpersonen, Unternehmen und Institutionen in allen Fragen rund um Liegenschaften berät. Das ist wörtlich zu nehmen: A:REA verkauft und vermittelt keine Wohnungen, sondern berät zu ihnen, und zwar mit einer technischen Grundausbildung, die bei vielen reinen Bewertungsbüros fehlt. Nach seinem Studium an der ETH Zürich hat Arioli an der Universität beziehungsweise ETH Lausanne eine Weiterbildung in Management of Technology absolviert und bringt heute 20 Jahre Berufserfahrung in der Immobilienwirtschaft mit. Diese Kombination aus Bauingenieurwissen und Managementausbildung prägt den Zuschnitt der Firma: Sie tritt als inhabergeführte Beratungsboutique auf, nicht als Bewertungsfabrik mit standardisierten Templates.

Wofür man das Unternehmen engagiert

Der eigentliche Kern der Arbeit ist die Bewertung. A:REA nennt sich selbst einen langjährigen Bewertungsexperten für Immobiliengesellschaften sowie institutionelle und private Investoren, und in den ausgewählten Projektreferenzen auf der eigenen Website führt die Firma konkret die Beurteilung und Bewertung von Spezialliegenschaften öffentlicher Körperschaften auf. Das ist ein Marktsegment, in dem die üblichen hedonischen Bewertungsmodelle für Einfamilienhäuser nicht greifen, weil es um Schulhäuser, Verwaltungsbauten oder andere Liegenschaften ohne direkten Vergleichsmarkt geht.

Über die reine Wertermittlung hinaus zieht sich das Angebot durch den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Die Firma gliedert ihre Arbeit selbst in fünf Bereiche: Objekt, Projekt, Recherche, Strategie und Transaktion. Bei Objekt geht es um die Beurteilung der aktuellen Nutzung und Bewirtschaftung sowie anstehender Instandhaltungsmassnahmen, ausdrücklich als Grundlage für einen individuellen Business Plan der einzelnen Liegenschaft und damit, in den eigenen Worten, weit über die einfache Liegenschaftsbewertung hinausgehend. Bei Transaktion begleitet A:REA Akquisitionen und Verkäufe von Einzelliegenschaften und Portfolios und verschafft nach eigener Aussage Zugang zu nationalen und internationalen Investoren, Banken, Rechtsanwälten und Steuerexperten, auch bei komplexen Strukturen wie Sale-and-Leaseback, Fusionen oder Abspaltungen.

Konkret aufgeführt sind unter anderem die Begleitung ausländischer Investoren beim Aufbau und der Strukturierung eines Immobilienportfolios, die Konzeption und Umsetzung von Immobilientransaktionen als Asset- oder Share-Deal, die Begleitung einer Immobiliengesellschaft bei ihrer Erstkotierung (IPO) an der SIX sowie die Unterstützung von Investoren bei der Sicherstellung der hypothekarischen Belehnung und Fremdfinanzierung. Dazu kommen quantitative und qualitative Marktanalysen für ausgewählte Segmente wie Tourismus, Hotellerie sowie Strassen- und Tiefbauinfrastruktur, und schlicht auch die Unterstützung bei der Suche nach neuen Büro- und Dienstleistungsflächen. Wer ein Asset- oder Share-Deal-Mandat sucht statt eine einfache Verkehrswertschätzung fürs Eigenheim, findet hier eine Adresse, die das seit Jahren im institutionellen Massstab macht.

Die anderen drei Bereiche zeigen, dass A:REA den Prozess vor und nach der eigentlichen Wertermittlung mitdenkt. Bei Projekt begleitet die Firma Projektentwicklungen wahlweise punktuell in einzelnen Phasen oder integral über den gesamten Entwicklungsprozess, von der ersten Idee über die strategische Planung bis zur Realisierung. Recherche bedeutet für A:REA konkret, Datengrundlagen aus öffentlichen und privaten Quellen sowie eigene Analysen zusammenzuführen und die harten statistischen Fakten mit weichen Faktoren wie Image, Marktstimmung und Glaubwürdigkeit zu ergänzen, statt sich auf eine reine Zahlenkolonne zu verlassen. Und bei Strategie geht es darum, für Eigentümer, die Liegenschaften entweder als Anlage- oder als Betriebsobjekte halten, in einem nach eigener Einschätzung angespannten Marktumfeld eine kohärente Immobilienstrategie zu entwickeln, welche Chancen erkennt und Risiken frühzeitig begrenzt.

Wie die Zusammenarbeit organisiert ist

A:REA beschreibt ihre eigene Arbeitsweise als datenbasiert: Die Dienstleistungen sollen auf fundierten Daten- und Informationsgrundlagen sowie auf transparenten, nachvollziehbaren Entscheidungskriterien beruhen. Vier Begriffe fasst die Firma als ihre Kompetenzfelder zusammen: Expertise, Systematik, Innovativer Geist und Netzwerk. Das Netzwerk wird dabei ausdrücklich als Zugang zu Investoren, Vermarktern, Banken, Planern, Architekten und Behörden verstanden, den A:REA bei Bedarf in ein konkretes Projekt einbindet, statt jede Fachfrage selbst zu beantworten.

Weil ein Mandat bei A:REA von der punktuellen Marktanalyse bis zur mehrjährigen Transaktionsbegleitung reichen kann, verzichtet die Firma bewusst auf ein starres Preisschema. Die eigenen Angaben dazu bleiben grundsätzlich gehalten: Die Dienstleistungen können im Aufwand oder als Pauschale entschädigt werden, und in geeigneten Konstellationen ist die Firma auch bereit, erfolgsabhängige Entschädigungsmodelle zu vereinbaren. Einen Stundenansatz, eine Pauschalsumme oder eine Erfolgsprovision in Prozent nennt die Website nicht, und diese Lücke sollte man als Interessent einkalkulieren: Ein Anruf oder eine Erstanfrage ist nötig, bevor man weiss, was ein konkretes Mandat kostet.

Was die Website nicht sagt

Genauso wichtig ist, was A:REA nicht behauptet. Die Website erwähnt keine Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie SVIT oder dem Schweizerischen Immobilienschätzer-Verband, keine Aufnahme in eine gerichtliche Gutachterliste und keine Akkreditierung durch eine bestimmte Bank. Wer ein für ein Gericht oder eine Bank verwertbares Gutachten mit einer entsprechenden formellen Anerkennung sucht, findet auf dieser Seite dazu keine Aussage; A:REA positioniert sich als erfahrener Bewertungs- und Transaktionsberater für anspruchsvolle Mandate, nicht ausdrücklich als akkreditierter Gerichtsschätzer. Ebenso publiziert die Firma derzeit unter der Rubrik Jobs, dass sie ein hochkarätiges Beratungsteam aufbauen und weitere Mitarbeitende einstellen möchte, was zeigt, dass der Betrieb heute im Kern auf Arioli selbst zugeschnitten ist und erst wachsen soll. Für kleine, private Mandate mit engem Budget dürfte das Angebot damit weniger passend sein als für institutionelle oder komplexere Fälle.

Für wen sich A:REA eignet

Am besten passt A:REA zu Immobiliengesellschaften, institutionellen Anlegern, öffentlichen Körperschaften mit Spezialliegenschaften und ausländischen Investoren, die einen Ansprechpartner für Bewertung, Strukturierung und Transaktion in einer Hand suchen, technisch fundiert durch die bauingenieurtechnische Ausbildung des Inhabers. Wer stattdessen eine einfache, standardisierte Marktwertschätzung für eine Eigentumswohnung zum Fixpreis sucht, ist bei einem auf Privatkundschaft ausgerichteten Bewertungsbüro besser aufgehoben.

Fazit

A:REA ist keine Massenabfertigung für Standardbewertungen, sondern eine kleine, technisch geprägte Beratungsboutique, die genau dort ansetzt, wo Immobilienfragen kompliziert werden: bei Spezialliegenschaften öffentlicher Hand, bei Asset- und Share-Deals und bei Investoren, die eine Portfoliostruktur aufbauen statt nur eine Wohnung zu verkaufen. Der direkte Draht zu Matthias Arioli als Geschäftsführer und Inhaber ist dabei Programm. Wer ein konkretes Preisschild vorab sucht, muss es erfragen, denn die Website nennt bewusst nur die Abrechnungsform, nie einen Betrag.