IMB Immobilien Marketing Beratung

Wer sich auf der Website von IMB Immobilien Marketing Beratung durch die Rubrik Bewertung klickt, findet etwas, das kleine Zürcher Immobilienfirmen selten offenlegen: eine eigene Seite, auf der die Ertragswert-, die Sachwert- und die Vergleichswertmethode mitsamt ihren Untervarianten aufgelistet sind, samt Quellenangabe (SVS 2012) am Fuss der Seite. Das macht IMB zu einem der wenigen Anbietern in diesem Verzeichnis, bei denen sich vorab nachlesen lässt, wie eine Schätzung überhaupt zustande kommt, statt sich auf ein Formular und ein Versprechen verlassen zu müssen.

IMB beschreibt sich selbst als "ein kleines, unabhängiges Immobilienunternehmen im Herzen von Zürich" mit Sitz an der Seefeldstrasse 9 in 8008 Zürich, das Kunden in der Region Zürich, Winterthur, Thurgau und Tessin betreut. An anderer Stelle nennt sich die Firma "ein kleines, dynamisches Immobilienunternehmen", das über ein Netzwerk mit Geschäftspartnern in der ganzen Schweiz und im Ausland arbeitet. Beides passt zusammen: ein schlankes Kernteam in Zürich, das für auswärtige oder grössere Mandate auf Partner zurückgreift, statt selbst überall Filialen zu unterhalten. Immobilienberatung ist laut eigener Aussage "seit über 15 Jahren unsere Leidenschaft und Kompetenz", ein konkretes Gründungsdatum nennt die Seite dagegen nirgends.

Das Kerngeschäft ist die Bewertung. IMB bietet "die gesamte Palette von Bewertungsleistungen" an, von der Marktwertschätzung für einzelne Liegenschaften bis zu Portfolio- und Projektbewertungen, unabhängig von Art und Grösse des Objekts. Bewertet werden Eigenheime wie Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum, Mehrfamilienhäuser und gemischte Liegenschaften, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeliegenschaften sowie Bauland. Als Verwendungszwecke nennt die Seite ausdrücklich Bewertungen für finanzierende Banken, für die Marktpreisbildung bei einem Verkauf, zur Plausibilisierung eines Kaufpreises beim Erwerb einer Liegenschaft sowie im Zusammenhang mit Geschäftsbericht, Bilanzierung und Revisionsstelle. Dass Banken als Adressaten genannt werden, heisst aber nicht, dass die Bewertungen einem bestimmten Bankenstandard oder einer Norm wie IFRS entsprechen: Die Seite macht dazu keine Angabe, ebenso wenig zu einer Zulassung als Gerichtsgutachter. Wer ein Gutachten für ein Gerichtsverfahren oder eine formelle Bankenprüfung benötigt, sollte das vorher direkt mit IMB klären, statt es aus der Website herauszulesen.

Auf der Methodenseite selbst unterscheidet IMB drei Basisverfahren: die Ertragswertmethode, die Sachwert- oder Realwertmethode und die Vergleichswertmethode, ausdrücklich als "die drei bekanntesten Basismethoden" bezeichnet. Unter der Ertragswertmethode fasst die Seite drei Varianten zusammen: die Ertragskapitalisierung für Liegenschaften mit konstanten Erträgen, die Barwertmethode für Objekte mit zeitlich begrenzten oder schwankenden Erträgen (etwa bei über oder unter Markt liegenden Mietzinsen, Leerständen oder Baurechten) und die Discounted-Cash-Flow-Methode für Investitionsrechnungen und Unternehmensbewertungen. Die Sachwertmethode setzt sich laut Beschreibung aus dem Zeitwert der baulichen Anlagen, den Kosten für Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten und dem Landwert zusammen und kommt dort zum Einsatz, wo Erträge keine oder nur eine untergeordnete Rolle spielen. Bei den Vergleichswertverfahren führt IMB neben der klassischen Vergleichswertmethode (Zu- und Abschläge auf Transaktionspreise vergleichbarer Objekte) auch die Kennwertmethode (Einheitspreise von Referenzobjekten) und die hedonische Methode auf, die den Wert empirisch aus Objekt- und Lageeigenschaften auf Basis von Freihandtransaktionen ermittelt und laut Seite für Einfamilienhäuser, Stockwerkeigentum und Mehrfamilienhäuser anwendbar ist.

Verantwortlich für die Bewertungen ist laut Geschäftsleitungs- und Teamseite Andrea Herzog Lusa, dort als "Akkreditierte Immobilienschätzerin-/bewerterin" mit "mehrjähriger Erfahrung im Aufbau und der Führung einer Bewertungsabteilung" geführt; welche Stelle die Akkreditierung ausgestellt hat, nennt die Seite nicht. Neben ihr steht Giancarlo Lusa im Management, zuständig für Portfoliomanagement, Immobilienverwaltung und Erstvermietungen. Auf der Referenzseite zeigt IMB einige abgeschlossene Bewertungen, allerdings ohne Namen: Die Bildunterschriften lauten dort nur "Im Auftrag von Privatkunden und Banken" oder "Für einen Privatkunden". Wer sich vor einer Beauftragung ein konkretes Fallbeispiel mit Firmennamen ansehen möchte, findet das hier nicht, das ist der einzige Punkt, an dem die sonst ungewöhnlich offene Seite zurückhaltend bleibt.

Kauf, Verkauf, Beratung und Verwaltung

Neben der Bewertung deckt IMB drei weitere Bereiche ab, die auf eigenen Unterseiten beschrieben sind. Beim Verkauf sichtet die Firma zunächst vor Ort das Objekt und die Liegenschaftsakten, bevor sie eine Verkaufsofferte erstellt; danach folgen Verkaufsdokumentation, Inserat und Internetpräsenz, das Führen der Verhandlungen und der Abschluss des Kaufvertrags. Beim Kauf übernimmt IMB im Rahmen eines Suchmandats die Objektsuche, bewertet mögliche Liegenschaften nach Markt- und Verkehrswert, zeigt Stärken und Schwächen auf und begleitet bis zum Vertragsabschluss. Die Beratung richtet sich an Eigenheimbesitzer, Erbengemeinschaften und Besitzer von Renditeobjekten: Bei einer Erbschaft hilft IMB beim weiteren Vorgehen, einer möglichen Teilung, einem Verkauf oder einem aktuellen Bewertungsgutachten, bei bestehenden Renditeobjekten geht es um Mietzinsgestaltung, Rentabilitätsoptimierung und Weiterentwicklung.

Wie breit dieses Kauf/Verkauf-Geschäft tatsächlich gestreut ist, zeigt die eigene Referenzliste der Firma: Dort tauchen abgeschlossene Verkäufe aus Kanton Zürich, Winterthur ZH, Neftenbach bei Winterthur, Ebmatingen ZH, dem linken Zürichseeufer, Stadt Kreuzlingen und Frauenfeld im Kanton Thurgau sowie aus San Nazzaro-Gambarogno TI, Morcote TI und der Region Lago Maggiore und Lugano im Tessin auf, deckungsgleich mit den vier Regionen, die IMB auf der Startseite nennt. Bei den Objekttypen reicht die Liste über das übliche Einfamilienhaus und Stockwerkeigentum hinaus bis zu einem Verkauf Hotel und Restaurant, einem Geschäftshaus und einem Wohnhaus mit Büro oder Praxis. Auftraggeber werden dabei nach Typ benannt, etwa "ein privater Eigentümer", "ein Grossinvestor", "ein Familien-Unternehmen" oder "eine Erbengemeinschaft", wieder ohne Namen, aber immerhin mit einer erkennbaren Bandbreite an Mandaten.

Die vierte Sparte, Verwaltung/Vermietung, richtet sich an Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie Einzelobjekten. Im Angebot stehen Vollverwaltung, getrennte technische oder kaufmännische Verwaltung, Mietvertragsverwaltung, Wohnungsabnahmen und -übergaben bei Mieterwechsel, Erst- und Neuvermietung, Controlling und Reporting, Gebäudeunterhalts- und Sanierungskonzepte sowie Vermittlung und Beratung bei Immobilienfinanzierungen. Die Seite betont ausdrücklich, dass sich diese Leistungen "in einem Paket oder auch einzeln" beziehen lassen: Ein Eigentümer muss also nicht das ganze Paket buchen, um zum Beispiel nur die Mietvertragsverwaltung auszulagern.

Was es kostet und wer dazu passt

Zu Preisen äussert sich die Seite an keiner Stelle. Weder für eine Marktwertschätzung noch für eine Portfoliobewertung, eine Verkaufsvermittlung oder ein Verwaltungsmandat sind Honorare, Prozentsätze oder Pauschalen publiziert. Wer eine grobe Hausnummer sucht, muss sie direkt bei IMB erfragen.

Damit passt IMB am besten zu Eigentümern und Erbengemeinschaften im Raum Zürich, Winterthur, Thurgau oder Tessin, die eine Marktwertschätzung oder eine Portfoliobewertung von einer Firma wollen, die vorab zeigt, mit welchem Verfahren sie rechnet, statt eine Black Box zu liefern. Wer zwingend ein gerichtsfestes oder ausdrücklich bankengeprüftes Gutachten benötigt, sollte das vor der Beauftragung direkt abklären, denn eine entsprechende Zulassung nennt die Website nicht. Für alles andere, von der ersten Marktwertschätzung bis zur laufenden Verwaltung einer Rendite-Liegenschaft, deckt das kleine Team an der Seefeldstrasse mit seinen vier Sparten und der offengelegten Methodik einen ungewöhnlich transparenten Einstieg ab.