Apleona Schweiz AG

Apleona Schweiz AG bewirtschaftet nicht die eigene Liegenschaft, sondern die Portfolios anderer Eigentümer. Aktuelle Beispiele aus Zürich zeigen das Modell konkret: Beim Neubau Billroth-Minerva an der Billrothweg 5 und der Minervastrasse 136 in 8032 Zürich mit 34 Wohnungen (2.5 bis 4.5 Zimmer) übernahm die Firma die komplette Erstvermietung im Auftrag der Migros-Pensionskasse als Eigentümerin. An der Zelgstrasse 27 in 8003 Zürich lief dieselbe Aufgabe für 15 kleinere Wohnungen (1.0 bis 1.5 Zimmer), diesmal im Auftrag der Zürich Anlagestiftung. Beide Mandate stehen exemplarisch für das Kerngeschäft: Apleona tritt als beauftragter Property Manager institutioneller Eigentümer auf, nicht als Verkäuferin oder Vermieterin eigener Bestände.

Die Muttergesellschaft, der internationale Apleona-Konzern, wechselte am 14.02.2025 die Eigentümerin. Bain Capital übernahm das Unternehmen von der bisherigen Private-Equity-Eigentümerin PAI Partners. Michael Rohner, CEO von Apleona Schweiz, kommentierte den Wechsel so: Apleona werde «ein unabhängiges Unternehmen bleiben und seine Position als führender Anbieter von integriertem Facility Management und Real Estate Management in der DACH-Region stärken». Für Kundinnen und Kunden ändert das im Tagesgeschäft wenig, es zeigt aber, dass die Schweizer Immobiliensparte an einen aktiven, finanzkräftigen Konzern angebunden ist statt an ein Unternehmen ohne klare Eigentümerstruktur.

Leistungen und Aufbau

Das Kerngeschäft ist das kaufmännische und technische Property Management von Anlageimmobilien: Mietvertragsadministration, Mieterbetreuung, Buchhaltung mit Bilanz und Erfolgsrechnung, Sicherstellung des Betriebs technischer Anlagen und laufendes Vermietungsmanagement. Daneben bietet Apleona Real Estate Asset Management als Bindeglied zwischen der strategischen Portfoliosteuerung der Eigentümerin und dem operativen Property Management vor Ort an, mit Objektstrategie, Businessplan und regelmässigem Reporting an die Investoren. Für Umbau- und Instandsetzungsprojekte, die laut eigener Angabe in der Regel nicht grösser als CHF 1.0 Mio. sind, stellt die interne Baumanagement-Abteilung unter Matthias Schwartz eigene Baufachspezialisten für Kostenberechnung, Ausschreibung, Ausführung und Garantiemanagement.

Retail- und Center-Management ist ein eigener Geschäftsbereich unter Christian Parpan, der auch die Vermarktung leitet. Er deckt Vermietung und Betrieb integriert ab: Retail Management für die Vermietung von Ladenflächen, gestützt auf ein nationales und internationales Vermieternetzwerk, und Center Management für die operative Gesamtleitung publikumsintensiver Einkaufszentren, von der Kontrolle der Betriebskosten über das Führen von Werbegemeinschaften bis zum technischen Facility Management vor Ort. Ein eigenes Analyseinstrument, der CenterCheck, bewertet Standort, Immobilie, Branchen- und Mietermix sowie Marktbearbeitungsmassnahmen und zeigt vor einer Mandatsübernahme, wo ein Center Nachholbedarf hat.

Neben der klassischen Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen bearbeitet das Vermarktungsteam auch Spezialobjekte wie Gastronomie-, Kultur- und Freizeitflächen sowie Zwischennutzungen: Für einen Leerstand vermittelt Apleona nach eigener Angabe gezielt einen temporären Nutzer, etwa für einen Pop-up-Store, statt die Fläche bis zur nächsten Dauervermietung leer stehen zu lassen. Während des gesamten Vermietungsprozesses begleitet ein fester Ansprechpartner das Mandat und arbeitet eng mit den Property Managern zusammen, die im Alltag für die laufende Vermietung zuständig bleiben.

Reichweite und Referenzen

Apleona Schweiz führt 11 Geschäftsstellen von Genf bis St. Gallen: Aarau, Basel, Bern, Fribourg, Genf, Lausanne, Luzern, Schaffhausen, St. Gallen, Wallisellen und Wollishofen. Der Hauptsitz liegt in Wallisellen an der Industriestrasse 21, direkt nördlich der Stadt Zürich, mit einer zweiten Geschäftsstelle in Wollishofen an der Seestrasse 356 in 8038 Zürich, mitten in der Stadt selbst. Sven Marti übernahm die Leitung der Geschäftsstelle Wallisellen am 01.08.2025 von Laura Conti. Institutionelle Grosskunden wie Versicherungen, Anlagestiftungen, Fonds und Pensionskassen betreut ein eigenes Key-Account-Management unter Nathanja Müller, mit einem festen Ansprechpartner pro Mandat und einer Kontrolle nach dem 4-Augen-Prinzip, bevor Vorschläge und Anträge geprüft an die Eigentümerin weitergehen. Die grössten dieser Mandate laufen laut eigener Angabe bereits über 20 Jahre.

Neben den beiden Zürcher Objekten für Migros-Pensionskasse und Zürich Anlagestiftung listet Apleona weitere Erstvermietungsmandate: 58 Wohnungen im Quartier Weidmatt in Lausen für die Vaudoise Generale, 25 Wohnungen im Ahornpark in Uznach für die Profond Anlagestiftung, 42 Wohnungen am Engweg in Zürich für Arctus Immobilien, verwaltet über die Swisscanto Fondsleitung, und 19 Wohnungen an der Jacob Burckhardt-Strasse in Basel, wiederum für die Zürich Anlagestiftung. Das Bild ist konsistent: Schweizer Pensionskassen und Anlagestiftungen als Auftraggeberinnen, Wohnbauten mittlerer Grösse als typisches Objekt.

Über die reinen Erstvermietungsmandate hinaus begleitet Apleona Kundenprojekte auch schon in der Planungsphase: Beim Hagnau Ost in Muttenz für Swisscanto by ZKB und beim Stadtsägi in St. Gallen für die Previs Vorsorgestiftung übernimmt die Firma das planungs- und baubegleitende Property Management. Sie prüft also bereits während der Bauplanung, was sich später positiv auf die Wirtschaftlichkeit der Liegenschaft auswirkt, und begleitet das Projekt in der Regel bis zur Betriebsüberführung. Diese beiden Mandate liegen ausserhalb des Kantons Zürich, zeigen aber, dass dieselben institutionellen Auftraggeberinnen, die in Zürich Wohnbauten von Apleona vermieten lassen, das Haus auch für frühere Projektphasen beiziehen.

Werkzeuge, Zertifikate, Preise

Für die Bewirtschaftung selbst setzt Apleona auf die Software GARAIO REM, ein am Markt etabliertes Immobilienverwaltungssystem, das die Firma über ein eigenes Kompetenzzentrum für ihre Kunden anpasst, statt eine Eigenentwicklung zu betreiben. Für die laufende Kommunikation mit den Mieterinnen und Mietern der von ihr verwalteten Liegenschaften betreibt Apleona zudem das Online-Mieterportal Leona.ch. Als Qualitätsnachweis führt das Unternehmen 4 ISO-Zertifikate: ISO 9001:2015 für Qualitätsmanagement, ISO 14001:2015 für Umweltmanagement, ISO 50001:2018 für Energiemanagement und ISO 45001:2018 für Arbeitssicherheit. Seit Februar 2023 ist Apleona Schweiz zudem Mitglied der Energiespar-Alliance, einem freiwilligen Zusammenschluss von Organisationen für einen sparsameren Energieverbrauch.

Was die Website nicht zeigt, ist der Preis. Weder Property-Management-Honorare noch Vermarktungsprovisionen für die Erstvermietung sind öffentlich einsehbar. Bei einem Geschäft, das sich an institutionelle Grosskunden mit individuell verhandelten Mandaten richtet, ist das wenig überraschend, macht einen Kostenvergleich von aussen aber unmöglich. Wer wissen will, was ein Mandat kostet, muss anfragen.

Für wen sich das lohnt

Apleona Schweiz ist kein Ansprechpartner für den Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung. Die Firma richtet sich an Eigentümerinnen mit einem Portfolio, typischerweise Pensionskassen, Anlagestiftungen, Versicherungen oder Immobilienfonds, die ihre Zürcher oder gesamtschweizerischen Bestände einem Property Manager mit eigener Baumanagement-, Vermarktungs- und Asset-Management-Abteilung übergeben wollen, statt mehrere kleine Dienstleister zu koordinieren. Wer ein Einkaufszentrum oder eine Retailfläche mit wechselndem Mietermix zu bewirtschaften hat, findet mit dem Retail- und Center-Management ein spezialisiertes Team, das über die reine Verwaltung hinausgeht.

Für den privaten Eigenheimbesitzer, der eine einzelne Wohnung verkaufen oder vermieten will, ist die Firma zu gross und zu institutionell zugeschnitten. Für eine Pensionskasse, Anlagestiftung oder einen Fonds mit mehreren Zürcher Liegenschaften ist genau das der Punkt: ein Haus mit 11 Geschäftsstellen, eigenem Baumanagement, eigenem Retail- und Center-Management und einem seit über 20 Jahren gewachsenen Vertrauensverhältnis zu ihren grössten Mandaten, das die Referenzobjekte in Zürich gleich mitliefert, statt nur zu behaupten.