crowdhouse (Schweiz) AG

crowdhouse sitzt an der Lerchenstrasse 24 in Zürich und macht seit 2015 etwas, das sich von einer klassischen Maklerfirma deutlich unterscheidet: Statt eine Wohnung an einen Käufer zu vermitteln, teilt das Unternehmen ganze Mehrfamilienhäuser in Miteigentumsquoten auf, trägt jede Käuferin und jeden Käufer mit ihrem Anteil direkt im Grundbuch ein und übernimmt anschliessend die Verwaltung der Liegenschaft für die entstandene Eigentümergemeinschaft. Über 1'750 Eigentümerinnen und Eigentümer halten auf diesem Weg heute mehr als 230 Liegenschaften mit einem verwalteten Wert von über CHF 1.8 Milliarden, im Schnitt teilen sich 21 Miteigentümerinnen und Miteigentümer eine einzelne Liegenschaft. 85 Prozent der bestehenden Eigentümerinnen und Eigentümer investieren laut eigenen Angaben wiederholt über die Plattform, ein Hinweis darauf, dass das Modell nicht nur einmalig Neukunden gewinnt, sondern seine bestehende Kundschaft hält.

Zwei Wege ins Miteigentum

crowdhouse bietet zwei Beteiligungsformen an. Bei "co-ownership" wird man mit einer eigenen Quote direkt im Grundbuch eingetragen, rechtlich echtes Miteigentum an der ganzen Liegenschaft, nicht an einer einzelnen Wohnung wie beim klassischen Stockwerkeigentum. Bei "co-invest" hält man stattdessen Aktien einer Schweizer Aktiengesellschaft, die genau eine Liegenschaft besitzt, ein Modell, das laut Website ausschliesslich qualifizierten Anlegerinnen und Anlegern nach dem Schweizer Kollektivanlagengesetz offensteht. In beiden Fällen liegt die Mindestbeteiligung bei CHF 100'000. Wer einsteigt, erhält laut crowdhouse monatliche Ausschüttungen aus den Mieterträgen, typisch 4 bis 5 Prozent pro Jahr, wobei die Seite ausdrücklich festhält, dass diese Grössenordnung von der jeweiligen Liegenschaft abhängt und keine Garantie darstellt. Dazu kommt die Wertentwicklung der Liegenschaft selbst: crowdhouse beruft sich hier auf Zahlen von Wüest Partner, wonach Schweizer Mehrfamilienhäuser im Schnitt rund 4 Prozent Wertsteigerung pro Jahr erzielt haben. Der Wert der eigenen Beteiligung wird bis zu zweimal jährlich neu ermittelt, entweder durch Wüest Partner oder eine andere unabhängige Schätzstelle, und Anteile lassen sich laut Anbieter jederzeit an andere Eigentümerinnen und Eigentümer weiterverkaufen, auch wenn sich eine langfristige Haltedauer nach eigenen Angaben als profitabler erwiesen hat. Aktuell im Angebot stehen zum Beispiel ein Neubauprojekt in Lengnau BE mit einer erwarteten Eigenkapitalrendite von 5.84 Prozent und ein Entwicklungsprojekt mit 10 Gebäuden und 99 geplanten Wohnungen in Menziken AG mit 5.00 Prozent erwarteter Rendite, beide zur gleichen Mindestbeteiligung von CHF 100'000.

Kein Crowdinvesting

crowdhouse grenzt sich auf der eigenen Website bewusst vom klassischen Immobilien-Crowdinvesting ab, und der Vergleich lohnt sich, weil beide Modelle auf den ersten Blick ähnlich klingen. Beim klassischen Crowdinvesting beteiligen sich tausende Anlegerinnen und Anleger online mit Kleinstbeträgen, oft schon ab 100 oder 500 Euro, meist über ein Nachrangdarlehen mit fester Laufzeit von 12 bis 48 Monaten und festen oder erfolgsabhängigen Zinsen. Das ist keine Eigentumsposition, sondern eine Kapitalüberlassung, die im Fall einer Insolvenz nachrangig behandelt wird, bis hin zum Totalverlust. Bei crowdhouse ist man dagegen entweder direkt im Grundbuch eingetragen oder hält Aktien an einer Gesellschaft, die genau eine Liegenschaft besitzt: Eigentum an einem Sachwert statt ein nachrangiges Darlehen, mit laufenden Erträgen aus der Vermietung statt einem fixen Zins.

Der Weg zum Verkauf über die Plattform

Wer als Eigentümerin oder Eigentümer eine Liegenschaft verkaufen will, kann crowdhouse auf drei Arten beauftragen. Die erste ist der Direktverkauf an crowdhouse selbst, der aber an klare Akquisitionskriterien gebunden ist: infrage kommen laut Website vor allem Objekte mit mehr als 6 Mieteinheiten und einem Volumen ab CHF 3 Millionen, in einer attraktiven A-, B- oder C-Lage der Deutschschweiz. Die zweite ist das Exklusivmandat, bei dem crowdhouse den gesamten Aufwand von der Vermarktung bis zur Eigentumsübertragung übernimmt, hier greift die Formulierung, die auch die Vorlage für diese Liegenschaft war: Wer sich davon überzeugen lässt, dass crowdhouse die Liegenschaft zu den eigenen Bedingungen effizient über die eigene Plattform verkaufen kann, beauftragt das Unternehmen mittels Maklervertrag mit dem Verkauf. Die dritte Option ist die Selbstbedienung über die hauseigene Transaktionsplattform, die laut Anbieter vollautomatisch durch den Verkaufsprozess führt und es erlaubt, ein eigenes Bieterverfahren abzuwickeln, Besichtigungen zu organisieren und die gesamte Kommunikation zentral über die Plattform zu steuern. In allen drei Fällen wirbt crowdhouse mit einem Zugang zu über 50'000 verifizierten potenziellen Käuferinnen und Käufern. Verkauft werden laut Website nicht nur ganze Mehrfamilienhäuser, Gewerbeliegenschaften und gemischt genutzte Objekte samt zugehörigem Bauland, sondern über die Plattform auch Eigenheime, Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, einzelne Wohnungen oder Stockwerke sowie Höfe und Villen. Für die Aufnahme in den Verkaufsprozess verlangt crowdhouse einen aktuellen Mieterspiegel, den Grundbuchauszug und eine Dokumentation des Gebäudezustands.

Was crowdhouse nicht sagt

Für eine Immobilienplattform, die mit Geld anderer Leute arbeitet, ist bemerkenswert, was auf der Website fehlt: Weder für den Direktverkauf noch für das Exklusivmandat noch für die Selbstbedienungsplattform nennt crowdhouse eine Maklerprovision, eine Mindestgebühr, eine Exklusivitätsdauer oder eine Kündigungsfrist. Wer über eine dieser drei Optionen verkaufen will, erfährt die Konditionen erst im persönlichen Gespräch, nicht auf der Seite selbst. Das ist in der Zürcher Maklerlandschaft keine Ausnahme, die meisten Anbieter veröffentlichen ihre Provision nicht, aber bei einem Modell, das gleichzeitig Anlagegelder von Privatpersonen entgegennimmt, würde man sich mehr Transparenz zu den Verkaufskonditionen wünschen als zu den Investitionskonditionen, wo die CHF 100'000 Mindestbeteiligung und die 4 bis 5 Prozent Ausschüttung klar beziffert sind.

Für wen sich das eignet

Für Anlegerinnen und Anleger, die mit überschaubarem Kapital in ein ganzes Mehrfamilienhaus statt in eine einzelne Eigentumswohnung investieren wollen und die Mindestbeteiligung von CHF 100'000 aufbringen können, ist crowdhouse eine der wenigen Zürcher Adressen mit einem eigens entwickelten Modell dafür, samt eigener Vermögensverwaltung nach dem Kauf. Für Eigentümerinnen und Eigentümer eines grösseren Renditeobjekts ab sechs Mieteinheiten, die einen Käuferpool von über 50'000 registrierten Interessentinnen und Interessenten suchen, ist das Exklusivmandat oder der Direktverkauf eine Alternative zu einer klassischen Maklerbeauftragung, auch wenn die Kostenfrage vorab ein persönliches Gespräch braucht. Für alle anderen, etwa wer eine einzelne Eigentumswohnung ohne Mieteinheiten verkaufen oder mit wenigen tausend Franken einsteigen möchte, ist das Modell nicht gemacht: Die Mindestbeteiligung und die Ausrichtung auf ganze Liegenschaften setzen eine Kapitalschwelle, die eine gewöhnliche Wohnungsverkäuferin oder ein Kleinanleger nicht erreicht.

Wer diese Schwelle nimmt, bekommt eine Firma, die ihr Modell seit 2015 durchgezogen hat, ihre Kennzahlen offen ausweist und, mit einem eigenen Podcast und regelmässigen Info-Abenden am Firmensitz, sichtbar aktiv im Markt bleibt statt nur eine Website zu betreiben. Die 85 Prozent wiederkehrenden Eigentümerinnen und Eigentümer sind dabei der ehrlichste Beleg, dass Leute, die einmal investiert haben, offenbar wiederkommen.