Swiss Real Management AG

Swiss Real Management AG (SRM) ist ein Boutique-Unternehmen für Asset- und Immobilienmanagement mit Hauptsitz an der Mühlebachstrasse 43 in 8008 Zürich und einem zweiten Büro in Genf. Die Firma beschreibt sich selbst als «boutique Swiss asset and real estate management company» und hat sich auf Gewerbeimmobilien spezialisiert, vor allem auf grössere Bürokomplexe mit mehreren Mietparteien unter einem Dach, sogenannte Multi-Tenant-Liegenschaften. Tätig ist SRM nach eigenen Angaben in der ganzen Schweiz und in Deutschland, nicht nur im Grossraum Zürich. Als Zielgruppe nennt das Unternehmen private und institutionelle Investoren, Schweizer wie internationale.

SRM trennt zwischen 2 Rollen, die andere Anbieter oft vermischen. Als Property Manager kümmert sich das Team um das Tagesgeschäft einer Liegenschaft, von der Mieterbetreuung bis zur laufenden Bewirtschaftung, und beschreibt sich selbst als kleines Team, das die Liegenschaft behandelt, «as if it was our own». Als Asset Manager geht SRM einen Schritt weiter und arbeitet auf Stufe der Anlagestrategie: Massnahmen zur Wertsteigerung, Steuerung der Dienstleister und laufende Optimierung aus Sicht der Eigentümerschaft. Die eigene Positionierung betont, dass gerade schwierige Situationen die Stärke des Hauses seien, Fälle also, in denen eine Liegenschaft nicht reibungslos läuft und eine Lösung erst erarbeitet werden muss.

Dazu kommt ein Katalog an Zusatzleistungen, den SRM auf der eigenen Website konkret aufzählt: Vermietung, Beratung zu komplexen Retail-Liegenschaften, Bewertung, technische Gutachten, ein Property-Due-Diligence-Bericht samt Analyse, allgemeine Beratung sowie die Buchhaltung für die Liegenschaft. Wer eine Immobilie kauft, verkauft oder neu positionieren will, kann die Bewertung und die Due-Diligence-Prüfung damit im gleichen Haus in Auftrag geben wie später die laufende Bewirtschaftung, ohne zwischen mehreren Anbietern zu wechseln.

Ein Managementteam mit ungewöhnlichem Werdegang

Was SRM von manchen kleineren Zürcher Verwaltungen unterscheidet, ist der Werdegang der handelnden Personen. Amir Bernstein begann seine Laufbahn als Anwalt in einer grossen Kanzlei und unterrichtete parallel an einer Rechtsschule. Danach leitete er die Schweizer Niederlassung einer ausländischen, börsenkotierten Immobiliengesellschaft und baute dort ein Portfolio von rund CHF 600 Mio. Assets under Management auf. Anschliessend wurde er Geschäftsführer von Gazit Europe, der europäischen Tochter des Einzelhandelsinvestors Gazit Globe, der weltweit rund 600 Einkaufszentren hält und sowohl in New York als auch in Tel Aviv kotiert ist. Bernstein sass zudem im Verwaltungsrat der finnischen Citycon, nach eigener Beschreibung des grössten Retail-Investors im Norden Europas, notiert an der Nasdaq OMX Helsinki. Er hält einen LL.M.-Abschluss der Boston University School of Law und ist als Anwalt in New York zugelassen. Heute ist er laut eigenen Angaben zusätzlich im Verwaltungsrat mehrerer privater Immobiliengesellschaften vertreten. Auf der Kontaktseite von SRM erscheint er als direkter Ansprechpartner, erreichbar unter abernstein@swissrealmanagement.ch.

Die übrigen Mitglieder des Teams stehen für eine ähnliche Tiefe, nur mit anderem Schwerpunkt. Nikolaus Angst, diplomierter Immobilientreuhänder, bringt mehr als 30 Jahre Erfahrung mit, unter anderem aus leitenden Positionen bei Privera und bei Mobimo, und verstärkt bei SRM die Bewirtschaftung und die Vermietung. Christophe Terrier hat ebenfalls mehr als 30 Jahre Erfahrung im Schweizer Immobilienmarkt gesammelt, mit einem Schwerpunkt auf Immobilienbewertung, und war zuvor in leitenden Positionen bei grossen Immobilienverwaltungen tätig. Samuel Schaer schliesslich ist gelernter Architekt und wechselte nach einigen Jahren im Architekturberuf ins Immobilienmanagement; sein bautechnisches Wissen fliesst nach Angaben von SRM in die Beurteilung von Entwicklungs- und Repositionierungsprojekten des eigenen Portfolios ein. Diese Mischung aus Kapitalmarkt-, Bewertungs- und Baukompetenz innerhalb eines kleinen, namentlich vorgestellten Teams ist für ein Boutique-Haus dieser Grösse ungewöhnlich breit aufgestellt.

Was tatsächlich verwaltet wird

Statt allgemeiner Versprechen zeigt die Website von SRM konkrete, aktuell zur Vermietung ausgeschriebene Flächen, und diese Liste macht die Kundschaft greifbar. In Schlieren bietet SRM Gewerbe-, Logistik- und Büroflächen an, darunter eine Gewerbeeinheit von 216 m² und ein Büro von 124 m². In Rümlang, nahe dem Flughafen, stehen Büroflächen zwischen 36 und 1'119 m² sowie separate Gewerbe-, Dienstleistungs- und Logistikflächen zur Verfügung. Im Kanton Genf verwaltet SRM ein Objekt in Plan-les-Ouates, Postleitzahl 1228, was die eingangs erwähnte zweite Niederlassung mit einem tatsächlichen Mandat unterlegt statt nur einer Adresse auf der Kontaktseite. Im Raum Bern schliesslich ist SRM im Einkaufscentrum Mergele an der Lyssachstrasse 21/23 in 3400 Burgdorf aktiv, mit einer Verkaufsfläche von 230 m² sowie 2 Büroeinheiten von 321 und 134 m². Diese Streuung, Büro und Logistik im Grossraum Zürich, ein Gewerbeobjekt in Genf, Retail im Raum Bern, deckt den eigenen Anspruch, in der ganzen Schweiz statt nur in einem Kanton zu arbeiten, mit konkreten Mandaten statt nur mit einer Absichtserklärung.

Was es kostet

Zu Honoraren oder Verwaltungsgebühren äussert sich die Website an keiner Stelle. Es gibt weder eine Prozentangabe noch eine Pauschale, weder für die Vermietung noch für die laufende Bewirtschaftung oder die Bewertung. Wer eine Mandatierung prüft, muss die Konditionen direkt bei SRM erfragen, über das Kontaktformular oder direkt bei Amir Bernstein.

Eine Randnotiz, die zum Profil passt

SRM verweist auf der eigenen Seite auch auf ein gesellschaftliches Engagement, das über das übliche Sponsoring hinausgeht: Amir Bernstein und seine Frau präsidieren die Schweizer Stiftung Kiriat Yearim, ein 1951 von der Schweizer Gemeinschaft gegründetes Jugenddorf für gefährdete Kinder in den Bergen bei Jerusalem, ursprünglich zur Unterstützung von Holocaust-Überlebenden gegründet. Die Stiftung zählt nach eigenen Angaben seit 1951 mehr als 120 aktive Freiwillige und mehr als 10'000 registrierte Unterstützer aus der ganzen Schweiz, organisiert in 5 regionalen Komitees mit einer eigenen Vertretung vor Ort in Israel. Das ist keine Dienstleistung, die man bei SRM einkauft, aber es zeigt, wer hinter der Firma steht, und das findet man bei den meisten Zürcher Verwaltungen so nicht auf der Website.

Für wen sich SRM eignet

SRM richtet sich klar nicht an Privatpersonen, die eine einzelne Eigentumswohnung verkaufen wollen. Die eigene Beschreibung nennt private und institutionelle Investoren als Zielgruppe, und der Fokus auf grosse Bürokomplexe mit mehreren Mietparteien bestätigt das. Wer ein Mehrfamilienhaus oder ein einzelnes Ladenlokal sucht, ist bei einer klassischen Maklerfirma mit breiterem Angebot besser aufgehoben. Wer dagegen ein Gewerbeobjekt mit komplexer Mieterstruktur besitzt oder ein solches erwägt, bekommt bei SRM Bewertung, Due Diligence, Vermietung, Beratung zu Retail-Liegenschaften und laufende Bewirtschaftung aus einer Hand, geführt von einem Team, das seine Erfahrung zuvor bei internationalen, teils börsenkotierten Immobiliengesellschaften gesammelt hat.

Der Nachteil liegt auf der Hand: Ohne veröffentlichte Konditionen bleibt der erste Kontakt ein Blindflug in Sachen Preis, und wer schnell eine Hausnummer für die Verwaltungsgebühr braucht, findet sie auf dieser Website nicht. Auch ein Gründungsjahr des Unternehmens selbst nennt die Seite nirgends, anders als bei den Lebensläufen des Managementteams. Für institutionelle und private Eigentümer von Gewerbe- und Anlageliegenschaften, die ein spezialisiertes, kleines Team mit internationalem Leistungsausweis einer anonymen Grossverwaltung vorziehen, ist SRM trotzdem einen Anruf wert, gerade wenn es um ein Bürohaus mit mehreren Mietparteien in Zürich, Genf oder anderswo in der Schweiz geht.