UTOREM

UTOREM ist keine Adresse für die eigene 4-Zimmer-Wohnung. Der RICS-regulierte Immobilien-Dienstleister mit Sitz am Utoquai 49 in 8008 Zürich, im Quartier Seefeld, baut, entwickelt und verwaltet Immobilienvermögen ausschliesslich für Private, Family Offices und Pensionskassen, immer im Auftrag des Kunden und nie aus eigenem Bestand. Wer eine Anlagestrategie hat und jemanden sucht, der sie in konkrete Käufe, Projekte und ein laufend gesteuertes Portfolio übersetzt, findet hier ein Team, das genau das seit Jahren für institutionelle wie private Kundschaft macht. Wer dagegen die eigene Wohnung verkaufen will, ist an der falschen Adresse: UTOREM tritt nirgends als klassischer Makler für Einzelverkäufe auf, und die eigene Website spricht durchgehend von Mandaten, nie von einem einzelnen Verkaufsauftrag für eine selbstbewohnte Liegenschaft.

Wer hinter UTOREM steht

UTOREM ist eine Tochtergesellschaft der moyreal holding ag. Den Verwaltungsrat bilden Jan Eckert als Präsident, Kaspar Grob als Vize-Präsident und Eva Maria Bucher-Haefner als Mitglied. Operativ führt CEO Valentin Müller das Unternehmen, ein Chartered Surveyor MRICS mit einem MSc in Real Estate der CUREM und einem Architekturdiplom der ETH, unterstützt von seinem Stellvertreter Christian Grewe-Rellmann, der die Development & Construction leitet. Insgesamt zählt die Teamseite 12 Personen, von der Bauherrenvertretung über das Asset Management bis zur Investment-Analyse, mit Sprachangaben, die zusammen Deutsch, Englisch, Französisch, Italienisch und Spanisch abdecken. Sandra Lehnherr und Anna Luna Peikert verantworten als Immobilien Asset Manager das laufende Controlling, Reporting und die Steuerung von Neuvermietungs-Mandaten, während Dr. Jean-Marc Schneider, promovierter ETH-Physiker und Financial Risk Manager, als Investment Officer für Finanzanalysen, die finanzielle Überwachung der Investments und ESG-Themen zuständig ist. Die RICS-Qualifikation ist bei UTOREM doppelt im eigenen Führungsteam verankert: Neben Müller trägt auch Portfoliomanager Oliver Schwartz den Titel Chartered Surveyor MRICS. Für Bewertungen, Bewirtschaftung und rechtliche Fragen arbeitet UTOREM zudem mit externen Partnern zusammen, darunter Wüest Partner AG, Apleona Schweiz AG, Schaeppi Grundstücke AG, Ettinger Partner AG, Brandenberger+Ruosch AG, Lendi-hbh GmbH und die Anwaltskanzlei CMS von Erlach Poncet AG.

Auf Mandatsbasis statt aus eigenem Bestand

Das eigene Leitbild bringt die Positionierung auf den Punkt: UTOREM will die erste Adresse für direkte Immobilienanlagen auf Mandatsbasis, im eigenen Wortlaut ein Separate Account, in der deutschsprachigen Schweiz sein. Das unterscheidet die Firma von einem Bewirtschafter, der eigene Liegenschaften hält, und von einem Portal, das fremde Inserate sammelt: UTOREM handelt in jedem Geschäftsfeld im Namen und auf Rechnung des Kunden. Die eigene Kundenbeschreibung nennt 3 Gruppen: Private, Family Offices und Pensionskassen. Der Seitentitel der Unternehmensseite spitzt die Ausrichtung zusätzlich zu, dort steht wörtlich Immobilien-Dienstleister auf Mandatsbasis. Eine Wohnungssuchende oder eine Eigentümerin, die ihre selbstbewohnte Wohnung verkaufen will, taucht in keiner Formulierung der Website auf, das Vokabular bleibt durchgehend das einer Anlagestrategie, eines Portfolios und eines Investitionsvolumens.

3 Geschäftsfelder unter einem Dach

Das Portfolio-/Asset-Management orientiert sich an der Anlagestrategie des Kunden: UTOREM führt das Immobilien-Portfolio, baut es bei Bedarf weiter auf oder übernimmt zeitlich befristet nur ein Teilportfolio, um eine Objektstrategie zu erarbeiten. Zum Leistungskatalog gehören die Wahl des Investitionsstils zwischen Core, Core+, Value Added und Opportunistic, die Portfolio-Allokation nach Lage, Nutzung und Mieterzusammensetzung sowie ein Reporting mit Soll-Ist-Vergleich, Leerstands- und Betriebskostenanalyse und Benchmarking gegen Vergleichsportfolios. Die Projektentwicklung deckt laufende wie neu akquirierte Projekte ab, von der Standort- und Marktanalyse über die Definition des Nutzungsmixes bis zur Organisation von Architekturwettbewerben und der wirtschaftlichen Projektsteuerung. Bei Akquisition & Devestition führt UTOREM Immobilienankäufe und -verkäufe entsprechend der Rahmenbedingungen der Anlagestrategie durch: Auf der Kaufseite gehören die Suche und Auswahl von Objekten, die interne oder extern organisierte Bewertung, die Erstellung von Investitionsanträgen, die Verhandlungsführung und Mithilfe bei Finanzierungsfragen dazu, auf der Verkaufsseite die verkäuferseitige Due Diligence, ein Data Room, ein Teaser und ein Investment Memorandum für die gezielte Investorenansprache.

Zahlen zum Portfolio

Auf der Startseite nennt UTOREM eigene Kennzahlen: 65 Immobilien, 1850 Wohnungen im Bestand oder in Projektierung und 60000 in der Rubrik Gewerbe, ebenfalls Bestand oder projektiert, wobei die Website selbst keine Masseinheit dazu nennt. Dazu kommen Assets under Management von CHF 1.3 Mrd. und ein Investitionsvolumen von CHF 550 Mio. in der Projektentwicklung. Zu den aktuellen Projekten zählen die Müllerstrasse 5 im Zürcher Kreis 4, die Oase Schärenmoos in Zürich, die Horneggstrasse in Zürich-Seefeld, der Dorfplatz 13 in Zumikon, das Sennhof-Projekt in Zollikerberg und die Schärenmoosstrasse 99 in Zürich-Seebach. Das breitere Portfolio, das auf der Startseite als Kachelübersicht erscheint, reicht von der Rämistrasse und der Jenatschstrasse in Zürich über Objekte in Zürich-Oerlikon und Zürich-Unterstrass bis zu Liegenschaften ausserhalb des Kantons in Pfäffikon ZH, Rain LU, Oberkirch und Ebikon, ein Beleg dafür, dass sich das Mandatsgeschäft nicht auf die Stadt Zürich beschränkt.

RICS: mehr als ein Signet im Seitenfuss

Dass UTOREM sich RICS-reguliert nennt, ist mehr als eine Fussnote. Die Unternehmensseite bindet die eigene Tätigkeit ausdrücklich an den Verhaltenskodex der Royal Institution of Chartered Surveyors und zählt dessen Kernpflichten auf: Kundengelder müssen getrennt von anderen Geldern verwahrt und ausreichend versichert sein, eine Berufshaftpflichtversicherung ist Pflicht, und Werbeaussagen müssen wahrheitsgetreu sein. CEO Valentin Müller und Portfoliomanager Oliver Schwartz tragen den Titel Chartered Surveyor MRICS zusätzlich persönlich, was die Selbstverpflichtung auf Personenebene verankert statt sie nur als Unternehmensclaim stehen zu lassen. Eine Mitgliedschaft bei SVIT oder USPI nennt die Website dagegen nirgends, RICS bleibt die einzige genannte Standesorganisation.

Was die Seite offen lässt

Was ein Mandat kostet, verrät die Website nicht. Weder für das Portfolio-/Asset-Management noch für die Projektentwicklung noch für Akquisition und Devestition nennt UTOREM ein Honorar, eine Erfolgsbeteiligung oder eine Mindestgrösse. Für ein Haus, das sich an Family Offices und Pensionskassen richtet, ist das im Markt nicht ungewöhnlich: Konditionen klären sich im persönlichen Gespräch, nicht über ein Formular auf der Seite. Kunden- oder Objektreferenzen mit konkreten Transaktionsvolumen nennt die Website ebenfalls nicht, ausser den bereits erwähnten Partnerfirmen für Bewertung, Bewirtschaftung und Recht. Bei einem diskretionsorientierten Geschäft mit institutioneller Kundschaft liest sich das eher als Zurückhaltung denn als Lücke.

Für eine Pensionskasse oder ein Family Office, das ein Zürcher Immobilienportfolio nicht selbst managen will, bietet UTOREM mit einem RICS-regulierten, 12-köpfigen Team und einer klaren Aufteilung in Portfolio-Management, Projektentwicklung und Transaktionen genau die Struktur, die ein Mandat dieser Grössenordnung braucht. Für eine Privatperson, die lediglich die eigene Wohnung verkaufen will, bleibt UTOREM dagegen die falsche Tür: Das Geschäftsmodell ist konsequent auf Anlagestrategien und Mandate zugeschnitten, nicht auf den einzelnen Eigenheimverkauf.