AAS Apartment Service AG

AAS Apartment Service AG firmiert am Markt als AAS Verwaltung und sitzt an der Staffelstrasse 12 in 8045 Zürich. Wer die Website öffnet, findet dort kein Verkaufsangebot, keine Rubrik für Eigentumswohnungen zum Kauf und keinen Makler-Auftritt, sondern ausschliesslich eine Firma, die fremde Liegenschaften laufend betreut. "Seit über 30 Jahren bewirtschaften wir Immobilien mit derselben Sorgfalt wie unsere eigenen", schreibt AAS auf der eigenen Startseite, und genau dieser Satz beschreibt das Geschäftsmodell zutreffender als jede allgemeine Anpreisung: Es geht um Bestandspflege, nicht um Vermittlung.

Im Zentrum stehen laut eigener Beschreibung 3 Aufgabenfelder, wörtlich benannt als "Portfolio- und Asset Management, Bewirtschaftung und Umbau." Die 3 Begriffe stehen dabei nicht zufällig nebeneinander, sondern für 3 unterschiedliche Ebenen derselben Tätigkeit. Portfolio- und Asset Management meint die übergeordnete, eher strategische Sicht auf einen ganzen Immobilienbestand: Welche Liegenschaft trägt sich, wo lohnt sich eine Investition, wie entwickelt sich der Wert über die Jahre. Bewirtschaftung ist das Tagesgeschäft darunter, mit Mietverträgen, Nebenkostenabrechnungen und der laufenden Kommunikation mit Mieterschaft und Eigentümerschaft. Umbau schliesslich betrifft die bauliche Seite, wenn eine Liegenschaft saniert, aufgewertet oder für neue Bedürfnisse umgebaut werden muss. Dass AAS alle 3 Ebenen ausdrücklich nennt, statt sich auf die reine Alltagsverwaltung zu beschränken, deutet auf ein Angebot, das über die klassische Hausverwaltung hinausgeht.

Was in dieser Aufzählung fehlt, fällt beim Durchlesen der ganzen Seite ebenso auf. Verkauf, Vermittlung oder Erstverkauf kommen an keiner Stelle vor. Wer eine Liegenschaft verkaufen will, findet bei AAS kein Angebot dafür. Wer eine Wohnung mieten will, wird stattdessen auf eine externe Plattform verwiesen: Aktuelle Mietobjekte veröffentlicht die Firma auf homegate.ch statt auf einer eigenen Inseratenseite, mit dem Hinweis, dass das Team bei Fragen persönlich zur Verfügung stehe. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das einen kleineren, aber klarer umrissenen Auftritt: keine eigene Objektsuche mit Filterfunktion, dafür eine Firma, deren Website sich ausschliesslich um bereits bestehende Mandate dreht und nicht auch noch neue Käuferschaft anwerben will.

8 Namen statt eines anonymen Kontaktformulars

Ungewöhnlich für eine Verwaltung dieser Grösse ist, wie offen AAS das eigene Team zeigt: 8 Personen sind auf der Website mit Namen und Funktion aufgeführt, nicht nur als allgemeine Teamfoto-Kachel. Daria Hobein arbeitet in der Bewirtschaftung, dem klassischen Kerngeschäft der laufenden Objektbetreuung. Für das Rechnungswesen sind gleich 2 Personen zuständig: Cristiana Celli als Leiterin und Corinne Seger. Eine eigene, aus 2 Personen bestehende Buchhaltungsabteilung bedeutet, dass Nebenkostenabrechnungen, Mietzinseingänge und Rechnungsläufe intern bearbeitet werden, statt an ein externes Treuhandbüro ausgelagert zu sein. Jan Müller trägt den Titel Projektleiter, was bei einer Firma, die Umbau ausdrücklich als eigenes Aufgabenfeld nennt, eher auf grössere beauftragte Bauvorhaben schliessen lässt als auf reine Tagesverwaltung.

Den grössten Teil des Teams stellt die technische Seite: Gezim Morina, David Nemati und Bexhet Rexhepaj sind alle 3 als Facility Manager aufgeführt, ergänzt durch Lucca Ogi in der Bauleitung. Damit unterhält AAS für eine Firma dieser Grösse ein auffällig breites eigenes Facility-Management-Team, statt Hauswartung und technischen Unterhalt an wechselnde externe Firmen zu vergeben. Für Eigentümerinnen und Eigentümer von Renditeliegenschaften ist das ein relevanter Unterschied: Ein Wasserschaden oder eine defekte Heizung landet nicht zuerst bei einer externen Telefonzentrale, sondern bei einem Team, das AAS selbst anstellt und führt. Eine eigene Bauleitung wiederum bedeutet, dass ein Umbau- oder Sanierungsprojekt nicht an einen fremden Generalunternehmer übergeben werden muss, sondern innerhalb derselben Firma koordiniert werden kann, die die Liegenschaft ohnehin schon verwaltet.

Zusammengenommen ergibt das eine Firma, die sich nicht auf Vermittlung zwischen Auftraggebenden und externen Handwerksbetrieben beschränkt, sondern einen Teil dieser Kette selbst besetzt. Das ist kein Nebeneffekt einer zufälligen Personalstruktur, sondern spiegelt genau die 3 Aufgabenfelder, die AAS selbst nennt: Wer Portfolio- und Asset Management anbietet, braucht Leute, die den wirtschaftlichen Überblick behalten, wer Bewirtschaftung anbietet, braucht laufende Betreuung vor Ort, und wer Umbau anbietet, braucht jemanden, der eine Baustelle tatsächlich leiten kann. Bei vielen kleineren Verwaltungen übernimmt eine einzelne Person mehrere dieser Rollen gleichzeitig; bei AAS trägt jede von ihnen einen eigenen Namen und eine eigene Funktion.

Was Mietende auf der Website vorfinden

Für bestehende und künftige Mieterinnen und Mieter hält die Website 3 Dokumente zum Herunterladen bereit: ein Bewerbungsformular für Mietinteressierte, eine Hausordnung und eine Checkliste zur Wohnungsübergabe. Diese 3 Unterlagen decken die Momente ab, in denen ein Mieter typischerweise mit der Verwaltung in Kontakt kommt: bei der Bewerbung um eine Wohnung, während des laufenden Zusammenlebens im Haus und beim Auszug. Ein digitales Eigentümer- oder Mieterportal mit eigenem Login, wie es einzelne grössere Verwaltungen führen, taucht auf der Website dagegen nicht auf. Wer ein Anliegen hat, greift laut Kontaktseite zum Telefon oder zur E-Mail-Adresse verwaltung@aas-ag.ch, erreichbar unter der Nummer +41 44 805 70 75.

Die Karriereseite wirbt für offene Stellen in der Bewirtschaftung, der Haustechnik sowie in Entwicklung und Bau, was zur beschriebenen Teamstruktur passt. Zum Zeitpunkt der Recherche waren laut Website keine Stellen offen, was eher für ein stabil besetztes Team als für hohe Fluktuation spricht.

Kosten und Konditionen

Ein Honorar, eine Verwaltungspauschale oder einen Prozentsatz für die Bewirtschaftung nennt die Website an keiner Stelle. Wer wissen will, was eine Mandatierung von AAS kostet, muss dafür direkt Kontakt aufnehmen. Öffentlich zugängliche Zahlen zu Gebühren oder Kommissionen gibt es auf aas-verwaltung.ch nicht, und diese Lücke gilt für alle 3 genannten Dienstleistungsfelder gleichermassen, nicht nur für die Bewirtschaftung im engeren Sinn.

Für wen sich AAS eignet

AAS passt zu Eigentümerinnen und Eigentümern von Renditeliegenschaften oder Stockwerkeigentum im Grossraum Zürich, die eine Verwaltung mit eigenem technischem Unterhalt suchen und keine Berührung mit einem Verkaufsgeschäft im selben Haus wollen. Wer dagegen eine Liegenschaft verkaufen möchte, ist bei AAS an der falschen Adresse: Das Angebot endet an der Grenze zwischen Bewirtschaftung und Vermittlung, und die Website macht daraus keinen Hehl. Wer ein digitales Eigentümerportal mit Online-Zugriff auf Abrechnungen erwartet, findet stattdessen 3 Formulare zum Herunterladen und eine Telefonnummer, an der laut eigenem Auftritt persönlich geantwortet wird.

Im Handelsregister ist die Gesellschaft unter der Nummer CHE-113.038.254 eingetragen, unter demselben Namen, der auch auf der Startseite steht: AAS Apartment Service AG. Für eine Verwaltung, die weder Verkauf noch ein grosses Filialnetz führt, ist das Team von 8 mit eigener Bauleitung, eigenem Rechnungswesen und 3 eigenen Facility Managern ungewöhnlich breit aufgestellt, gerade weil es sich auf eine einzige Dienstleistung konzentriert: die laufende Betreuung fremder Liegenschaften, als wären es die eigenen.