ADT INNOVA GROUP AG

ADT INNOVA GROUP AG verwaltet von Dübendorf aus rund 1500 Liegenschaften, und die Firma gibt auf ihrer eigenen Website an, 90 Prozent davon selbst gebaut zu haben. Das dreht das übliche Bild einer Verwaltung um: Statt Mandate für Bauten zu übernehmen, die andere errichtet haben, verwaltet die Gruppe hier grösstenteils die eigenen Bauakten, Pläne und Handwerkerkontakte. Wer sich meldet, landet nicht bei einem reinen Dienstleister, sondern bei einem Unternehmen, das seine Bewirtschaftungsobjekte von der Planung her kennt, weil es sie selbst erstellt hat.

Vom Treuhandbüro zur Firmengruppe

Auf der eigenen Startseite beschreibt sich die ADT INNOVA GROUP AG als 1982 aus der Einzelfirma Arnold Dürst Treuhand gegründet. Auf der Übersicht der Firmenstruktur, die alle Gesellschaften der Gruppe einzeln mit Gründungsjahr auflistet, steht für dieselbe ADT INNOVA Group AG dagegen das Jahr 1991. Die beiden Angaben widersprechen sich, und die Website klärt den Unterschied an keiner Stelle auf. Hier stehen deshalb beide Jahreszahlen, so wie sie auf den jeweiligen Seiten zu lesen sind, statt sich für eine davon zu entscheiden.

Klarer ist die Struktur selbst. Neben der ADT INNOVA Group AG als Dach zählt die Übersicht 6 weitere Gesellschaften, insgesamt also 7: die ADT INNOVA Liegenschaften AG (1986), die ADT INNOVA Immobilien und Verwaltungs AG (2009), die ADT INNOVA Construction AG (2012), die ADT INNOVA Architektur und Planungs AG (2016) sowie die ADT INNOVA Verkaufs AG und die ADT INNOVA Baumanagement AG, beide 2018 gegründet. Die Bewirtschaftung läuft rechtlich über die ADT INNOVA Immobilien und Verwaltungs AG: Im Impressum der Website ist genau diese Gesellschaft als Betreiberin eingetragen, mit Sitz an der Sonnentalstrasse 17 in 8600 Dübendorf, während die ADT INNOVA GROUP Aktiengesellschaft als Muttergesellschaft an der Neutalstrasse 13c in 8852 Altendorf SZ firmiert. Für Zürcher Kundschaft ist damit die Dübendorfer Adresse die relevante: Dort sitzt das Bewirtschaftungsteam, nicht am Hauptsitz im March-Bezirk.

Bewirtschaftung als eigenes Standbein

Die Zahl, die ADT INNOVA selbst in den Vordergrund stellt, ist deutlich: 90 Prozent der Liegenschaften, die die Firma bewirtschaftet, hat sie nach eigenen Angaben selbst gebaut. Insgesamt sind es rund 1500 verwaltete Objekte bei über 3000 erstellten Wohnobjekten seit Firmenbeginn, eine Bilanz, die deutlich mehr Bauvolumen als Verwaltungsvolumen zeigt und erklärt, warum das Verhältnis zwischen den beiden Zahlen so hoch ausfällt.

Was das für den einzelnen Auftrag bedeutet, steht ungewöhnlich offen auf einer Stellenausschreibung für die eigene STWEG-Bewirtschaftung: 6 bis 8 Mandate pro Bewirtschafterin oder Bewirtschafter, ausdrücklich als Gegenmodell zur Fliessbandverwaltung formuliert. Dieselbe Stelle ist im Turmkomplex Three Point in Dübendorf-Stettbach angesiedelt, also im eigenen Neubau. Für einen Wechsel von einer bestehenden Verwaltung nennt die Dienstleistungsseite eine übliche Dauer von 60 bis 90 Tagen bis zum lückenlosen Abschluss der Übergabe.

Team der Bewirtschaftung

Die Abteilung führt Philipp Willimann als Leiter Bewirtschaftung und COO; er ist auf der Team-Seite zusätzlich als eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder ausgewiesen und als Geschäftsführer der ADT INNOVA Immobilien und Verwaltungs AG aufgeführt. Auf Verwaltungsratsebene sind Stephan G. Meier als VR-Delegierter Bewirtschaftung und Verkauf sowie Hermann Krähenbühl als VR-Vizepräsident Bewirtschaftung und Verkauf genannt, die Sparte ist damit auch im obersten Gremium der Gruppe eigens vertreten. Im operativen Team stehen namentlich Ulla Jakob, Natascha Wittwer, Alexander Huber und Silvan Meier als Immobilienbewirtschafterin beziehungsweise Immobilienbewirtschafter, dazu Rubina Iseli, laut Team-Seite seit März 2025 dabei, und Derya Sunman, seit 2022. Die Buchhaltung der verwalteten Liegenschaften liegt bei Michael Schreiber als Liegenschaftenbuchhalter und Bewirtschafter. Wer sich für eine offene Stelle im Bereich STWEG interessiert, wird auf der Website direkt an Yves Camenisch verwiesen, ein zusätzliches Zeichen dafür, dass die Abteilung aktuell aufstockt statt bestehende Mandate auf weniger Köpfe zu verteilen.

Was ein Mandat umfasst

Inhaltlich teilt ADT INNOVA die Bewirtschaftung in 4 Bereiche. Kaufmännisch bedeutet das Mietzins-Inkasso, Mahnwesen sowie Heiz- und Nebenkostenabrechnung. Rechtlich fallen Mietvertragsabschlüsse, Mietzinsanpassungen und Kündigungen darunter. Technisch sind es Wohnungsabnahmen und -übergaben sowie Hauswartung und Pflegeverträge. Persönlich heisst das eine feste, namentlich bekannte Bewirtschafterin oder ein fester Bewirtschafter, direkt erreichbar, mit Stellvertretung im selben Team, statt eines Ticketsystems oder wechselnder Hotline-Mitarbeitenden. Betreut werden laut eigener Beschreibung 3 Arten von Objekten: Stockwerkeigentum für Eigentümergemeinschaften, klassisch oder gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser sowie Anlageobjekte mit Fokus auf Cashflow. Das deckt sowohl die einzelne STWEG-Verwaltung als auch grössere Renditeliegenschaften ab, wobei die 90-Prozent-Zahl von oben nahelegt, dass ein grosser Teil davon aus der eigenen Bautätigkeit stammt und nicht aus fremdem Bestand übernommen wurde.

Referenzprojekte als Beleg

Wie viel Substanz hinter der 90-Prozent-Zahl steckt, zeigen die eigenen Referenzprojekte. Three Point in Dübendorf, an der Sonnentalstrasse 13 bis 17 und damit an derselben Adresse wie das eigene Büro, besteht aus 444 Wohnungen in drei einhundert Meter hohen Türmen, die die Firma selbst als die derzeit höchsten Wohngebäude der Schweiz bezeichnet, mit einem Investitionsvolumen von CHF 342.0 Mio. Nur wenige Schritte entfernt, ebenfalls in Dübendorf, steht der Jabee Tower mit 218 Wohnungen und 100 Metern Höhe, den die Firma als das derzeit höchste Hochhaus für Mietwohnungen der Schweiz beschreibt, mit einem Investitionsvolumen von CHF 105.4 Mio. Beide Bauten liegen damit buchstäblich vor der Haustür des Bewirtschaftungsteams. Älter ist die Überbauung CasaBlanca in Uetikon am See, im Jahre 2000 mit 93 Eigentumswohnungen in 13 Mehrfamilienhäusern für CHF 95.0 Mio realisiert: ein Beleg dafür, dass die Firma nicht nur aktuelle Neubauten, sondern auch seit Langem bestehende eigene Überbauungen weiterbewirtschaftet.

Honorar und Mitgliedschaft

Zur Höhe des Bewirtschaftungshonorars macht die Website an keiner Stelle eine Angabe. Weder auf der Dienstleistungsseite noch anderswo im geprüften Angebot findet sich ein Prozentsatz, eine Pauschale oder eine Mindestsumme; wer die Kosten kennen will, muss direkt nachfragen. Formal fest steht dagegen die Mitgliedschaft: Im Impressum ist die Firma als Mitglied des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft SVIT Zürich eingetragen. Erreichbar ist die Bewirtschaftung telefonisch unter +41 44 936 50 50 sowie per E-Mail über info@adtinnova.ch.

Einschätzung

Für einen STWEG-Verwaltungsrat oder für die Eigentümerschaft eines vermieteten Mehrfamilienhauses in Dübendorf, Uetikon am See oder der weiteren Zürcher Umgebung ist die 90-Prozent-Zahl der eigentliche Grund, sich diese Firma anzuschauen. Wer selbst baut, kennt die Haustechnik, die Materialwahl und die Baumängelfristen seiner Objekte von Anfang an, statt sie erst bei der Übernahme kennenzulernen. Die Zusage fester, namentlicher Ansprechpersonen mit begrenzter Mandatszahl statt eines Ticketsystems passt zu diesem Bild und wird im eigenen Stelleninserat sogar mit einer konkreten Zahl unterlegt. Zwei Punkte muss eine Interessentin oder ein Interessent selbst klären: das Honorar, das nirgends veröffentlicht ist, und die kleine Ungereimtheit im eigenen Gründungsjahr, 1982 auf der Startseite gegenüber 1991 in der Firmenübersicht. Das sagt nichts über die Qualität der Verwaltung aus, zeigt aber, dass die Website an dieser einen Stelle nicht ganz sorgfältig gepflegt ist.