Kübler Immobilien AG

Wer Kübler Immobilien AG hört, denkt an eine gewöhnliche Winterthurer Hausverwaltung. Die Firmengeschichte dahinter beginnt aber nicht mit einer Liegenschaft, sondern mit einem Kontor auf dem Archplatz beim Bahnhof Winterthur: Dort handelte Urgrossvater Ed. Kübler ab 1877 mit landwirtschaftlichen Geräten und importierter Kohle. Die Wurzeln des Familienbetriebs reichen damit, wie das Unternehmen selbst schreibt, bis in die späten 1870er Jahre zurück. Aus dem Kohle- und Holzhandel wurde über mehrere Generationen ein Heizölgeschäft, das bis heute als Kübler Beteiligungen AG neben Kübler Immobilien AG besteht und laut eigener Darstellung inzwischen auch mit Holzpellets handelt. 1990 übernahm mit Heinz Kübler die vierte Generation das Geschäft.

Aus diesem Heizölgeschäft ist die heutige Immobilienverwaltung buchstäblich herausgewachsen. 2012 liess das Unternehmen das alte Tanklager beim Bahnhof Winterthur-Seen zurückbauen und an dessen Stelle den Etzbergpark errichten, eine Wohnsiedlung mit 191 Wohnungen im Minergie-P-Standard, darunter 49 Alterswohnungen. 2014 und 2015 verantwortete Kübler Immobilien AG die Erstvermarktung dieser Grossüberbauung und übernahm anschliessend deren laufende Verwaltung, ein Übergang vom Energiehandel zur Immobilienbewirtschaftung, den man der Firma nicht ansieht, wenn man nur ihre Dienstleistungsseiten liest. Zum 140-Jahr-Jubiläum 2017 hielt die Familie ihre eigene Geschichte sogar in Buchform fest: ein 108-seitiger, gebundener Bildband, der die Entwicklung vom Handelsgeschäft zum modernen Immobilienunternehmen nachzeichnet und für CHF 49.00 im Buchhandel erhältlich ist.

Von der Mieterauswahl bis zur Sanierung

Für Eigentümerinnen und Eigentümer bietet Kübler Immobilien AG die komplette Bewirtschaftung von Miet- und Gewerbeliegenschaften an, wie sie selbst schreibt: von der Mieterauswahl über die administrative Verwaltung bis zur technischen Betreuung. Bei der Erst- und Wiedervermietung prüft das Team laut eigenen Angaben jeden Mietinteressenten vor Vertragsabschluss auf Bonität und Seriosität, gestaltet Mietverträge rechtlich abgesichert und organisiert Wiedervermietungen vorrangig und speditiv, um Leerstände zu vermeiden. Die administrative Verwaltung deckt Mietvertragswesen, Mietzinsanpassungen, Rechnungswesen und Inkasso, Heiz- und Nebenkostenabrechnungen, die Jahresrechnung, Hauswartverwaltung, Mieterbetreuung und Wohnungsabnahmen ab, dazu die periodische Überprüfung der Versicherungen und die Abwicklung von Schadensfällen. Technisch überwacht das Unternehmen den Gebäudezustand, gibt notwendige Unterhaltsarbeiten und Reparaturen in Auftrag und organisiert Ausschreibung und Vergabe grösserer Sanierungen, wobei die Ausführung sowohl über firmeneigene Hauswarte als auch über externe Firmen laufen kann. Was das kostet, verrät die Website nur in Umrissen: Die Dienstleistungen werden zu einem vereinbarten, nicht näher bezifferten Prozentsatz der Gesamtmietzinseinnahmen erbracht. Einen konkreten Prozentsatz, ein Pauschalhonorar oder ein Mindesthonorar veröffentlicht die Firma nirgends, weshalb sich daraus keine Zahl herleiten lässt, die hier stehen könnte.

Knapp 2500 Objekte, ein Ausschnitt von 120 Liegenschaften

Auf der Startseite beziffert Kübler Immobilien AG ihr Portfolio mit knapp 2500 Wohn- und Gewerbeobjekten, die das Team verwaltet, ein Teil davon in eigenem Bestand. Die Referenzenseite zeigt einige Beispiele aus den rund 120 betreuten Liegenschaften: ein Mehrfamilienhaus mit 17 Wohnungen und eines mit 6 Wohnungen in Winterthur, ein Mehrfamilienhaus mit Ladenfläche und 15 Wohnungen in Rümlang, ein Neubau mit 3 Wohnungen in Seuzach, bei dem Kübler selbst als Bauherrin auftrat, ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen in Turbenthal sowie ein Gewerbe- und Wohnhaus in Winterthur mit Büro- und Ladenflächen und 4 Wohnungen. Die Rolle des Unternehmens wechselt dabei je nach Mandat zwischen reiner Verwaltung und, wie beim Etzbergpark oder dem Objekt in Seuzach, der Kombination aus Bauherrschaft, Erstvermietung und Verwaltung aus einer Hand.

Das Mietrecht in Klartext

Was Kübler Immobilien AG von vielen anderen Zürcher Verwaltungen unterscheidet, findet sich nicht im Angebot für Eigentümer, sondern im Mieterbereich der Website: ein Ratgeber mit 12 Themen unter dem Titel "Das Mietrecht einfach erklärt". Er behandelt Untervermietung, Kündigung, ausserordentliche Kündigung, vorzeitige Rückgabe, kleinen Unterhalt, Wohnungsabgabe, Schlüsselverlust, Mängelrechte, Rauchen, Vermieterpflichten, Nebenkosten und Schimmel, jeweils als Antwort auf eine konkrete Alltagsfrage wie "Mein Geschirrspüler ist defekt, welche Rechte habe ich, wenn mein Vermieter nicht reagiert?" Der Abschnitt zur Kündigung geht bis auf den Gesetzestext: Er zitiert die einschlägigen Artikel des Obligationenrechts (Art. 266, 266a, 266b, 266d) und hält fest, dass bei Wohnungen und mitvermieteten Garagen eine Kündigungsfrist von 3 Monaten gilt, bei Geschäftsräumen von 6 Monaten, und dass das Kündigungsschreiben vor Beginn dieser Frist bei der Gegenpartei eingegangen sein muss. Er unterscheidet zudem zwischen den Formvorschriften für Mieter und für Vermieter: Mieterinnen und Mieter kündigen formlos schriftlich, wobei ein eingeschriebener Brief aus Beweisgründen empfohlen wird, während Vermieter zwingend das vom Kanton genehmigte Formular mit aufgedruckter Rechtsmittelbelehrung verwenden müssen. Ebenso konkret wird der Ratgeber beim Thema Schimmel: In 10% aller Fälle liegt laut dem Text ein bauliches Problem vor, etwa eine undichte Rohrleitung oder eine defekte Horizontalsperre, während bei den übrigen 90% meist mangelnde Sorgfalt beim Lüften und Heizen die Ursache ist. Für Mieterinnen und Mieter im Grossraum Winterthur ist das eine Nachschlagestelle, die über die üblichen zwei, drei Sätze zur Kündigungsfrist deutlich hinausgeht.

Team und Büro

Die Website nennt ihr Personal namentlich und nach Abteilung: 5 Personen in der Bewirtschaftung, darunter Sabina Dederding, Francesca Genovese und Hanna Schöni, 2 in der Buchhaltung, 1 im Bauwesen (Daniel Scherzinger) und 3 in der Hauswartung, dazu Christoph Kübler in der Geschäftsleitung. Unterhaltsarbeiten können damit über firmeneigene Hauswarte statt ausschliesslich über externe Handwerker laufen, was die Firma selbst als Vorteil für die Qualitätskontrolle nennt. Der Sitz liegt an der Lagerhausstrasse 5, 8401 Winterthur, mit eigenem Postfach; das Büro ist montags bis freitags von 07:30 bis 12:00 Uhr sowie von 13:15 bis 16:30 Uhr geöffnet. Für laufende Anliegen ausserhalb dieser Zeiten stehen ein Downloadcenter mit Formularen und eine eigene Reparaturanmeldung bereit, über die Mieterinnen und Mieter Schäden direkt online statt nur telefonisch melden können. Kübler Immobilien AG ist zudem Mitglied beim SVIT Zürich, wie die Firma auf jeder Seite im Kontaktblock vermerkt, allerdings ohne Angabe, seit welchem Jahr.

Für wen sich das lohnt

Für Eigentümerinnen und Eigentümer im Grossraum Winterthur, die eine Verwaltung mit langer eigener Geschichte und einem greifbaren Referenzobjekt wie dem Etzbergpark suchen, ist Kübler Immobilien AG ein naheliegender Ansprechpartner, zumal die Firma mit eigenem Bestand selbst weiss, wie sich Eigentümerinteressen anfühlen. Mieterinnen und Mieter wiederum finden im Mietrecht-Bereich eine der ausführlicheren Selbsthilfeseiten, die eine Zürcher Bewirtschaftungsfirma öffentlich anbietet, inklusive Gesetzesartikeln zum Nachlesen. Der Wermutstropfen: Wer vorab eine konkrete Kostenvorstellung für die Verwaltung sucht, findet auf der Website nur den Hinweis auf einen vereinbarten Prozentsatz statt eine Zahl, und wer ausserhalb des Grossraums Winterthur eine Liegenschaft betreut haben möchte, ist bei einer Firma, deren gesamte Geschichte an einem einzigen Bahnhof entlangführt, an der falschen Adresse.