Tekton Immobilien AG

Gegründet wurde die Tekton Immobilien AG am 31. Dezember 1934, dem letzten Tag jenes Jahres, von einem Unternehmer, dessen Namen die Firma auf ihrer eigenen Geschichtsseite bis heute nicht nennt. Der Firmenname selbst ist kein Zufall: Tekton stammt aus dem Altgriechischen und bedeutet unter anderem Baumeister oder Zimmermann, ein Verweis auf das Handwerk des Bauens und Zusammenfügens, das die Verwaltung von Liegenschaften bis heute prägt. 1981 wurde René Salm zum Direktor und gleichzeitig Mitaktionär ernannt, baute seine Anteile über die Jahre aus und übernahm die Gesellschaft im Jahr 2000 als Alleinaktionär. Erst 2024 kam der nächste grosse Einschnitt: Salm verkaufte das Unternehmen an die Unternehmer Marc und Konrad Schwitter, die es seither gemeinsam führen. Wer auf der Startseite liest, Tekton sei eine unabhängige, familiengeführte Immobilienverwaltung, die seit über 90 Jahren tätig ist, bekommt damit die Geschichte eines Betriebs, der mehrfach den Besitzer wechselte und heute als unabhängige Firma auftritt, unter neuer Leitung, aber mit demselben Namen und im selben Raum Zürich wie vor über 90 Jahren.

Dieser Sitz liegt an der Tödistrasse 48 in 8002 Zürich. Von dort aus betreut Tekton nach eigener Aussage Eigentümer, Investoren und Stockwerkeigentümergemeinschaften bei der professionellen Bewirtschaftung von Wohn- und Gewerbeliegenschaften im Grossraum Zürich, ohne einer Bank oder einer grösseren Maklerkette anzugehören. Auf der Geschichtsseite beschreibt sich die Firma zusätzlich als kleines Unternehmen mit flachen Hierarchien, das grossen Wert auf den persönlichen Kontakt zwischen den eigenen Verwaltern und den Hauseigentümern legt. Das liest sich zunächst wie eine Standardformulierung, wird aber durch die Zahlen dahinter interessant: Heute verwaltet Tekton über 200 Liegenschaften mit rund 2500 Miet- und Nebenobjekten im Grossraum Zürich, dazu kommen über 40 Stockwerkeigentümergemeinschaften. Ein Betrieb dieser Grössenordnung mit flachen Hierarchien zu führen, ist eine andere Behauptung als bei einem Ein-Personen-Büro mit einer Handvoll Liegenschaften, und sie steht und fällt mit der Frage, wie das Team dahinter organisiert ist.

Bewirtschaftung als Kerngeschäft

Das Kerngeschäft, wie Tekton es selbst nennt, ist die kaufmännische, technische und administrative Immobilienbewirtschaftung. Für vermietete Objekte übernimmt die Firma die umfassende Betreuung der Mietverhältnisse, von der Vermietung freier Wohnungen über das Inkasso der Mietzinsen bis zur laufenden Überwachung der Mietverträge. Dazu koordiniert Tekton sämtliche Unterhalts- und Reparaturarbeiten und führt die Liegenschaftsbuchhaltung inklusive Zahlungsverkehr, aus der nach eigener Beschreibung transparente und nachvollziehbare Abrechnungen entstehen sollen. Für Stockwerkeigentümergemeinschaften plant und führt die Verwaltung die Eigentümerversammlungen strukturiert durch, protokolliert die gefassten Beschlüsse und sorgt für deren konsequente Umsetzung. Dazu entwickelt Tekton vorausschauende Unterhalts- und Sanierungsstrategien für die gemeinschaftlichen Bauteile, statt erst zu reagieren, wenn ein Dach oder eine Fassade akut saniert werden muss. Bei über 40 betreuten Gemeinschaften ist das ein wiederkehrendes Tagesgeschäft.

Wer als Mieter oder Mietinteressent bei Tekton eine Wohnung anmieten will, findet die Bedingungen dazu direkt im eigenen Bewerbungsformular auf der Website, unüblich konkret für eine Verwaltung dieser Grösse. Bei Vertragsabschluss ist demnach ein Depot in Höhe von 2 bis 3 Monatsmieten zu leisten, das auf ein Sparkonto eingezahlt wird, das auf den Namen des Bewerbers selbst lautet und zum üblichen Zinsfuss für Spareinlagen verzinst wird, statt auf ein Konto der Verwaltung. Der Bewerbung muss zudem eine aktuelle Betreibungsauskunft beiliegen. Unterschreibt ein Mietinteressent einen im gegenseitigen Einverständnis bereits ausgefertigten Mietvertrag am Ende doch nicht, wird eine Bearbeitungsgebühr als Umtriebsentschädigung von CHF 50 fällig. Ausdrücklich hält Tekton zudem fest, dass die Zuteilung einer Wohnung nicht von der Übernahme von Teppichen oder Mobiliar des bisherigen Mieters abhängig gemacht wird, eine Klarstellung, die auf dem Zürcher Mietmarkt keineswegs selbstverständlich ist. Diese Details betreffen die Mieterseite, nicht das eigene Honorar der Verwaltung: Weder für die laufende Bewirtschaftung noch für die Verkaufsbegleitung veröffentlicht Tekton irgendwo eine Kommission, ein Pauschalhonorar oder auch nur eine Grössenordnung.

Verkauf, Investoren und Sanierungen

Über die reine Bewirtschaftung hinaus begleitet Tekton auch den Kauf und Verkauf von Eigentumswohnungen und Mietliegenschaften. Die eigene Dienstleistungsseite gliedert das in mehrere Schritte: eine Marktanalyse mit Bewertung der Immobilie und Einschätzung aktueller Markttendenzen, eine individuell entwickelte Verkaufsstrategie inklusive Marketing und Verhandlungsführung, sowie eine Kaufberatung mit rechtlicher und finanzieller Unterstützung für Käuferinnen und Käufer. Konkrete Verkaufspreise oder eine Provisionsspanne nennt die Website dabei nicht, nur den Ablauf in seinen Etappen.

Für institutionelle und private Investoren bietet Tekton eine zweite, spezialisiertere Schiene: Projektentwicklung für Neubauten, Markt- und Nutzungsabklärungen sowie die kaufmännische Projektleitung, ausdrücklich ohne eigene Architektur- oder Planerleistungen. Dazu kommt eine M&A-Beratung bei Firmenübernahmen im Immobilienbereich samt Due-Diligence-Prüfung, für die Tekton eigene Teams zusammenstellt und führt. Ergänzt wird das Angebot um Erst- und Spezialvermietungen, die Entwicklung von Vermarktungskonzepten, Standort- und Marktanalysen sowie Suchmandate für Büroflächen. Wer als Investor eine einzelne Liegenschaft oder ein ganzes Portfolio neu ausrichten will, findet hier mehr als die klassische Verwaltung eines einzelnen Mehrfamilienhauses.

Eine dritte Sparte widmet sich seit Jahren gezielt Umbauten und Renovationen, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, die eine sanfte Renovation benötigen. Dank des eigenen Inhouse-Knowhows begleitet und kontrolliert Tekton nach eigener Aussage jedes Projekt über die gesamte Laufzeit, orientiert sich dabei an aktuellen Standards zu Technologie und Ökologie und setzt auf neue Technologien zur Optimierung von Energieeffizienz und Komfort, mit dem erklärten Ziel, den Investitionsnutzen zu maximieren und die laufenden Betriebskosten zu senken.

Team und internationale Verbindung

An der Spitze steht Marc Schwitter als Geschäftsführer und Verwaltungsratspräsident, Konrad Schwitter sitzt im Verwaltungsrat; welches Verwandtschaftsverhältnis die beiden Namensvettern verbindet, verrät die Website nicht, nur dass sie das Unternehmen 2024 gemeinsam übernommen haben. Auf der Team-Seite nennt Tekton insgesamt 11 Personen mit Namen und Funktion: neben den beiden Personen an der Unternehmensspitze sind das die Immobilien-Bewirtschafter Matthias Bergmann und Alakurt Cetin, der Junior-Bewirtschafter Florian Berisha, die Sachbearbeiter Salvatore Antonaci und Hans Ruedi Escher, die Sachbearbeiterin Sabina Sehic, Katja Schoder am Empfang sowie Pascale Oertel und Karin Droz in der Buchhaltung, wobei mehrere Mitarbeitende zusätzlich mit STWEG oder Finanzen als eigenem Schwerpunkt ausgewiesen sind. Diese Aufteilung in Bewirtschaftung, Stockwerkeigentum, Sachbearbeitung, Empfang und Buchhaltung zeigt eine Firma, die intern klar nach Funktionen organisiert ist, statt Aufgaben informell auf ein anonymes Team zu verteilen.

Ungewöhnlich für eine Zürcher Verwaltung dieser Grösse ist die internationale Verbindung: Über die eigene Schwestergesellschaft Terra Nova Real Estate in Dubai ist Tekton nach eigener Aussage auch international für Kundinnen und Kunden da. Für die meisten Auftraggeber im Grossraum Zürich dürfte das eine Randnotiz bleiben, für Investoren mit Interesse an einem zweiten Standort am Golf ist es ein Anknüpfungspunkt, den eine reine Zürcher Bewirtschaftung ohne Auslandsableger nicht bietet.

Referenzen

Auf der eigenen Referenzenseite nennt Tekton konkrete Projekte statt allgemeiner Beteuerungen: eine Terrassensanierung in Birmensdorf, eine Flachdachsanierung an der Lärchenstrasse, ein Mehrfamilienhaus in Albisrieden, eine Liegenschaft an der Albisriederstrasse 158 bis 160 in Zürich und ein Hotel im Niederdorf in 8001 Zürich. Für die meisten dieser Objekte nennt die Website keinen Preis, sondern verweist auf eine Offerte nach Anfrage. Wer sich vor einer Beauftragung ein Bild von der bisherigen Arbeit machen will, findet hier tatsächliche, benennbare Objekte statt austauschbarer Symbolbilder.

Für wen sich Tekton eignet

Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses oder für eine Stockwerkeigentümergemeinschaft im Grossraum Zürich, die eine seit 1934 bestehende, seit 2024 aber neu geführte Verwaltung mit sichtbarer Grösse suchen, ist Tekton eine plausible Adresse, ebenso für Investoren, die neben der laufenden Bewirtschaftung auch Projektentwicklung oder eine M&A-Beratung brauchen. Für Mietinteressenten lohnt sich vor der Anmeldung ein Blick auf die eigenen Bedingungen zu Depot und Betreibungsauskunft, weil sie hier ungewöhnlich offen ausformuliert sind. Wer dagegen vorab eine feste Kostenübersicht für die Bewirtschaftung oder den Verkauf will, findet auf der Website keine Zahl dazu und sollte das direkt am Sitz an der Tödistrasse klären, telefonisch oder per E-Mail.