Beseder Immobilien GmbH

Beseder Immobilien GmbH sitzt an der Soodstrasse 52 in 8134 Adliswil und macht auf der eigenen Startseite in einem einzigen Satz klar, worum es geht: Wir bewirtschaften Immobilien. Wer einen Makler für den Verkauf einer Villa am Zürichsee sucht, wird hier nicht fündig. Die Navigation der Website kennt Bewirtschaftung, Vermarktung, Team, Immobilien, Referenzen und Kontakt, aber keine eigene Rubrik für den Verkauf. Das Unternehmen bezeichnet sich selbst als inhabergeführt und wird von 3 Partnern getragen: Jill Buchwalder als Partnerin und Geschäftsführerin sowie Yannick Daxelhoffer und Claudia Daxelhoffer als weitere Partner.

Was in der Aussendarstellung leicht untergeht: Beseder richtet sein Angebot ausdrücklich an beide Seiten eines Mietverhältnisses. Auf der Startseite heisst es, die Dienstleistungen seien gleichermassen auf Vermieter und Mieter ausgerichtet, und weiter: Wir vertreten die Interessen der Vermieter und bringen sie mit den Bedürfnissen der Mieter in Einklang. Auf der Über-uns-Seite liest sich das konkreter: Unsere Mieter sollen sich in einem entspannten Vertrauensverhältnis an ihren jeweiligen Ansprechpartner wenden können. Das ist mehr als eine Floskel für die Startseite. Im Team sitzen mehrere Assistenzstellen, deren Aufgabe laut Stellenbezeichnung explizit die laufende Betreuung der Mietparteien ist, nicht nur der Kontakt zur Eigentümerschaft.

Zum Selbstbild gehört auch ein Satz über die eigene Arbeitsweise, der sich überprüfen lässt, sobald man mit dem Unternehmen zu tun hat: Unsere Organisation ist geprägt von Effizienz und Digitalisierung, um auch komplexe Immobilien professionell und reibungslos zu bewirtschaften. Wir setzen auf schlanke, automatisierte Prozesse und hilfreiche Tools, aber nur dort, wo sie den Service verbessern, ohne unpersönlich zu werden. Dazu passt die Aussage, wonach werterhaltende und wertsteigernde Massnahmen an den betreuten Liegenschaften rechtzeitig angegangen werden, statt erst dann, wenn ein Schaden bereits eingetreten ist. Ob sich das im Alltag so einlöst wie formuliert, lässt sich von aussen nicht prüfen, aber die Website bleibt damit konkreter als die üblichen Sätze über Kompetenz und Erfahrung, die auf den Seiten vieler Mitbewerber stehen.

Bewirtschaftung ohne Verkaufsdruck

Die Bewirtschaftung selbst gliedert Beseder auf der eigenen Leistungen-Seite in 3 Bereiche. Administrativ deckt das Unternehmen alle Arbeiten im Zusammenhang mit Mietverhältnissen ab, vertritt die Eigentümerschaft in allen Belangen, übernimmt die Terminbewirtschaftung und liefert umfassende Reportings. Technisch gehören die Abnahme und Übergabe von Mietobjekten dazu, die Führung der Facility Manager sowie die Betreuung von Unterhalts- und Reparaturarbeiten. Finanziell läuft der Zahlungsverkehr über das Unternehmen: Rechnungen begleichen, Erfolgsrechnung und Bilanz erstellen, Heiz- und Betriebskostenabrechnungen erledigen. Das ist die klassische Dreiteilung jeder professionellen Bewirtschaftung, hier aber mit den konkreten Aufgaben benannt statt in einem einzigen Werbesatz verschmolzen.

Vermarktung statt Verkauf

Neben der laufenden Bewirtschaftung bietet Beseder unter dem Titel Vermarktung eine zweite Dienstleistung an, die sich an Eigentümer mit freien Flächen richtet, nicht an Verkaufswillige. Wir vermarkten Immobilien, heisst es dort, und weiter: Für uns bedeutet Vermarktung, auf das zu setzen, was funktioniert, Ergebnisse stehen im Vordergrund. Das Zielsegment sind Büro-, Gewerbe-, Logistik- und Handelsflächen in der Region Zürich sowie in Solothurn und Basel-Landschaft, wofür das Unternehmen nach eigener Aussage ein breites Netzwerk und einen Mix aus unkonventionellen und klassischen Marketinginstrumenten einsetzt. Eine eigene Verkaufsabteilung oder ein Verkaufsformular sucht man auf der Seite vergeblich, was zur eingangs beschriebenen Ausrichtung passt: Beseder verwaltet und vermietet, es tritt nicht als Makler für einen Eigentümerwechsel auf.

Das Team hinter der Adresse

Wer bei Beseder anruft, landet nicht in einer anonymen Zentrale. Die Team-Seite listet 15 Personen mit Namen und Funktion auf: neben den 3 Partnern 2 Immobilienbewirtschafter (Jonas Elmer und Jasmin Srikandarajah), einen Immobilienvermarkter (Thimon Blumer), 5 Assistenzstellen in der Bewirtschaftung (Enea Kubli, Michele Pepe, Janine Arnold, Nico Lang und Diego Villanueva), eine Assistenzstelle in der Vermarktung (Selene His), eine eigene Finanz- und HR-Stelle (Rita Spalinger), einen Liegenschaftsbuchhalter (Fabio Eid) und eine Administrationsstelle (Pia Kälin). Für ein Unternehmen dieser Grösse ist das eine vergleichsweise feine Aufteilung der Zuständigkeiten. Wer wegen einer Nebenkostenabrechnung anruft, landet nicht bei derselben Person wie jemand, der eine Reparatur meldet.

Referenzen: mehr Gewerbe als Wohnungen

Die Referenzen-Seite listet betreute Liegenschaften nach Standort, Gebäudetyp und ungefährer Mietfläche auf, und das Bild, das daraus entsteht, ist eher Gewerbe- als Wohnungsverwaltung. Das grösste Objekt der Liste steht nicht in Zürich, sondern in Rickenbach im Kanton Solothurn: ein Büro- und Gewerbegebäude mit ca. 22'400 m2 Mietfläche. In Adliswil selbst betreut Beseder unter anderem ein Büro- und Gewerbegebäude mit ca. 19'400 m2 Mietfläche, das grösste der 3 dort aufgeführten Referenzobjekte. Reine Wohnliegenschaften sind in der Liste die Ausnahme, aber vorhanden: In Otelfingen ZH stehen Mehrfamilienhäuser mit ca. 4'200 m2 Mietfläche, in Schlieren ZH ein Wohngebäude mit ca. 6'800 m2 Mietfläche, und in der Stadt Zürich selbst führt Beseder ein gemischtes Büro- und Wohngebäude mit ca. 2'700 m2 Mietfläche auf, ein Hinweis darauf, dass die Firma auch kleinteiligere und gemischt genutzte Objekte übernimmt, nicht nur grosse Gewerbekomplexe. Über die gesamte Liste hinweg reicht das Einzugsgebiet über den Kanton Zürich hinaus bis nach Bern, Solothurn, Basel-Landschaft, Aargau, Schwyz und Zug. Das zeigt, dass sich die Kundschaft nicht auf die unmittelbare Nachbarschaft der Soodstrasse beschränkt, auch wenn der Firmensitz mitten in Adliswil liegt.

Was es kostet, und für wen sich das eignet

Was das Ganze kostet, sagt die Website nicht. Weder für die Bewirtschaftung noch für die Vermarktung nennt Beseder eine Honorarspanne, eine Mindestpauschale oder einen Anteil am Mietertrag. Wer ein Angebot will, muss anrufen oder mailen, die auf der Website genannte Kontaktperson dafür ist Jill Buchwalder unter +41 43 377 18 00 oder j.buchwalder@beseder.ch. Das ist bei Schweizer Bewirtschaftungsfirmen eher die Regel als die Ausnahme, bedeutet aber auch: Ein Preisvergleich vor dem ersten Gespräch ist mit dieser Website allein nicht möglich. Auch ein Gründungsjahr, eine Mitgliedschaft bei SVIT oder USPI und ein eigenes Online-Portal für Mieterinnen und Mieter sind auf den eingesehenen Seiten nirgends vermerkt, was für ein Unternehmen dieser Grösse durchaus auffällt und der einzige echte Kritikpunkt an einem sonst klar aufgebauten Auftritt ist.

Wer als Eigentümerin oder Eigentümer eine grössere Gewerbeliegenschaft oder ein Mehrfamilienhaus in der Region Zürich laufend betreuen lassen will, findet in Beseder ein Team, das sich nach eigener Darstellung über die reine Vertragsabwicklung hinaus für die Liegenschaft verantwortlich fühlt und dafür eigene Fachrollen für Technik, Finanzen und Vermarktung vorhält. Wer dagegen verkaufen will, ist hier falsch, denn dafür bietet die Website keine Anlaufstelle. Und wer als Mieterin oder Mieter bereits in einer von Beseder betreuten Liegenschaft wohnt, bekommt zumindest auf dem Papier keinen Verwalter, der sich nur um die Eigentümerseite kümmert, sondern eine Adresse, die sich ausdrücklich auch an sie richtet, mit einer eigenen Assistenzstelle statt einer allgemeinen Hotline.