Lelia Immobilien GmbH

Katja und Kai Henke haben die Lelia Immobilien GmbH nicht aus der Immobilienbranche heraus gegründet, sondern aus einer ganz anderen Ecke. Auf der eigenen Website schreibt das Paar, es habe "ein Leben lang Erfahrungen im Management und der Geschäftsleitung führender Organisationen der Finanzmarktwirtschaft und Hotel-Industrie" gesammelt, bevor es sich der Liegenschaftsverwaltung zuwandte. Ihre "Lelia-Immobilien Liegenschaftsverwaltung" gründeten sie 2017, und zwar aus einem sehr persönlichen Anlass: "Die Familie Henke hält seit Generationen Immobilien im In- und Ausland. Die Zusammenarbeit mit Hausverwaltungen war immer fordernd." Statt weiter mit fremden Verwaltungen zu ringen, übernahmen sie zunächst das eigene Portfolio selbst und öffneten den Betrieb danach für Dritte: Sie "griffen gemeinsam zuerst das eigene Immobilien-Portfolio auf und machten den Erfahrungsschatz ihrer Familie auf Anfrage Dritten zugänglich." Den Claim, unter dem die Firma seither auftritt, fasst die Website in 4 Worten zusammen: "Von Eigentümern, für Eigentümer." Wer mit Lelia über eine Liegenschaft spricht, spricht damit nicht mit einer angestellten Sachbearbeiterin einer grossen Verwaltungsfirma, sondern mit den beiden Eigentümern selbst, die vorher jahrelang die Käuferseite dieses Geschäfts erlebt haben.

Digital von Anfang an

Die Digitalisierung ist bei Lelia kein Marketingzusatz, sondern der erklärte Ausgangspunkt. Die Website formuliert es so: "Bei LELIA kommt nicht nur die Post digital. Seit unserer Gründung arbeiten wir konsequent an der effizienten Nutzung digitaler Technologie. Wir sind 'die' digitale Hausverwaltung Schweiz." Konkret zeigt sich das im Reporting: "Unser Reporting bietet raschen Überblick über Portfolio, Einzelimmobilie bis zur Wohnung und gibt Auskunft über alle wesentlichen Kennzahlen im Heute, dem Gestern und dem Übermorgen." Das ist eine Auflösung, die viele kleinere Verwaltungen ihren Eigentümern nicht anbieten: Wer ein Portfolio aus mehreren Liegenschaften hält, kann bei Lelia laut eigener Darstellung von der Gesamtübersicht bis zur einzelnen Wohnung durchklicken, statt bei jeder Detailfrage eine separate Auswertung anzufordern. Als Bereiche, in denen die Digitalisierung nach eigener Aussage konkret zu höherer Effizienz geführt hat, nennt die Website 4: Objekt Verwaltung, Rechnungswesen, Technik und Vermögensbildende Verwaltung. Über diese Reporting-Aussage hinaus bleibt die Website bewusst schlank: Das Menü führt neben der Startseite nur zu 2 weiteren Ankerpunkten, "Team" und "Kontakt", statt zu einem verzweigten Unterseiten-Baum mit separaten Leistungs- und Referenzseiten.

Ein Netzwerk aus Partnern statt eines eigenen Grossbetriebs

Statt jede Funktion selbst aufzubauen, arbeitet Lelia mit einem Kreis externer Anbieter, die auf der Website einzeln benannt und beschrieben werden. Für die Post ist das Peax aus Luzern, das laut Website "die gesamte Post digitalisiert, die Rechnungen zur Zahlung stellt und alle Dokumente umfassend suchbar ablegt." Für die Verwaltung von Stockwerkeigentum liefert das Unternehmen Die Ostschweizer "das ERP System von Lelia für die Verwaltung von Stockwerkeigentum" und ist damit, so die Website, "der jüngste Partner unserer digitalen Welt." Die Buchhaltung läuft über Fairwalter in Zürich: "In Zürich bei Fairwalter liegen alle Daten von Lelia. Das web-basierte ERP System sorgt für die korrekte Buchhaltung von Lelia." Die laufende Kommunikation mit Eigentümern, Mietern und Dienstleistern organisiert die Münchner Plattform Casavi, über die Lelia laut eigener Aussage "24/7" erreichbar ist: "Über Casavi kommuniziert Lelia mit Eigentümern, Mietern und Dienstleistungen. Die Münchner sorgen für Lelias 24/7 Erreichbarkeit." Für die Einrichtung verwalteter Wohnungen nennt die Website zusätzlich einen Hamburger Innenarchitekten, der Kunden "bei der modernen Einrichtung ihrer Wohnungen" unterstützt, ohne dass die Seite dessen Namen nennt. Unter denselben Partnerlogos führt Lelia auch den Branchenverband SVIT auf, dessen Rolle die Website allgemein beschreibt: "Der SVIT vertritt die Interessen der Immobilien-Wirtschaft und Immobilien-Eigentümer in allen Landesteilen der Schweiz." Eine eigene Mitgliedschaft oder ein Beitrittsjahr nennt die Seite dabei nicht, nur die Partnerschaft selbst. Insgesamt benennt die Website 6 solche Partner mit eigenem Kurzporträt, Peax, Die Ostschweizer, den Hamburger Innenarchitekten, Casavi, SVIT und Fairwalter, eine Ausführlichkeit, die viele vergleichbar kleine Zürcher Verwaltungsbüros ihrer Kundschaft nicht offenlegen.

Dieses Modell, viele kleine spezialisierte Partner statt einer internen Grossabteilung, erklärt auch, warum ein Gründerpaar ohne eigenes grosses Team ein Verwaltungsgeschäft überhaupt tragen kann: Post, Buchhaltung, IT-System und Kommunikationskanal liegen jeweils bei einem externen Spezialisten, während Lelia selbst die Eigentümerbeziehung und die Koordination zwischen diesen Partnern führt. Weitere Mitarbeitende ausser den beiden Gründern nennt die Website nicht namentlich, anders als etwa Verwaltungsbüros, die eine eigene Team-Seite mit mehreren Sachbearbeiterinnen und Sachbearbeitern führen.

Leistungen für Miethäuser und Stockwerkeigentum

Auf der Startseite ordnet Lelia sein Angebot 2 Objektkategorien zu, Miethäuser und Stockwerkeigentum, und listet dazu 9 Leistungsfelder auf: Mieterbetreuung, Vertragswesen, Vermietung, Analysen und Reports, Hypotheken, Buchhaltung, Nebenkostenabrechnung, Facility Management und Unterhalt. Das deckt damit sowohl die klassische Bewirtschaftung eines Miethauses ab, von der Erstvermietung über die laufende Mieterbetreuung bis zur Nebenkostenabrechnung, als auch Themen, die für Stockwerkeigentümergemeinschaften typisch sind, etwa das Vertragswesen und die Koordination des Unterhalts. Dass Hypotheken als eigener Punkt neben der klassischen Bewirtschaftung steht, ist bei einer Verwaltung dieser Grösse nicht selbstverständlich und passt zur Herkunft der Gründer aus der Finanzmarktwirtschaft. Eine Immobilienvermittlung im Sinne eines klassischen Verkaufsmaklers, mit Inseraten, Besichtigungen und Verkaufsabschluss, führt die Website dagegen nirgends als eigene Leistung auf: Lelia positioniert sich als Verwalterin bestehender Liegenschaften, nicht als Verkaufsmaklerin.

Was es kostet

Zu einer Verwaltungsgebühr, einem Honoraransatz oder einer Mindestsumme äussert sich die Website an keiner Stelle. Weder auf der Startseite noch in der Partnerübersicht oder im Kontaktbereich findet sich eine Prozentzahl, ein Pauschalbetrag oder eine Preisliste für die Bewirtschaftung. Ein separater, redaktionell eigenständiger Web-Auftritt, der ebenfalls Katja und Kai Henkes Gründungsgeschichte von 2017 wiedergibt, behauptet zwar, Lelia verzichte auf Verwaltungsgebühren für Leerstände; auf der eigentlichen Firmenwebsite lelia-immobilien.ch selbst lässt sich diese Aussage jedoch nicht verifizieren, und Zahlenangaben auf jener zweiten Seite wirken stellenweise bewusst überspitzt formuliert. Wer wissen will, was eine Verwaltung durch Lelia tatsächlich kostet, muss das direkt mit Katja oder Kai Henke klären, etwa über die auf der Website angegebene Telefonnummer +41 43 539 25 91 oder per E-Mail an info@lelia-immobilien.ch.

Für wen sich Lelia eignet

Lelia richtet sich an Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Liegenschaft nicht einer anonymen Grossverwaltung, sondern 2 Personen mit eigener Eigentümererfahrung übergeben wollen, ausdrücklich formuliert als Angebot "von Eigentümern, für Eigentümer". Das passt zu Besitzerinnen und Besitzern eines einzelnen Miethauses ebenso wie zu Stockwerkeigentümergemeinschaften, die ein digitales Reporting bis auf Wohnungsebene schätzen und mit den externen Partnern der Firma, von der Postdigitalisierung bis zur Buchhaltungsplattform, keine Mühe haben. Wer dagegen eine grosse Verwaltung mit eigenem Empfang, einer breiten Maklerabteilung für Verkäufe oder einer öffentlich einsehbaren Preisliste sucht, findet das bei Lelia nicht: Verkaufsvermittlung fehlt im Leistungskatalog vollständig, und was die Verwaltung kostet, klärt sich erst im persönlichen Gespräch mit den Gründern selbst. Am Sitz an der Dolderstrasse 62 in Zürich bleibt damit ein kleines, ausdrücklich digital arbeitendes Verwaltungsbüro, dessen Eigentümer die Perspektive der Kundschaft aus eigener Erfahrung mit der eigenen Familienliegenschaft kennen, bevor sie zu Verwaltern fremder Liegenschaften wurden.