SIV Suter Immobilien und Verwaltungen AG

Wer an der Weinbergstrasse in Kilchberg am linken Zürichseeufer nach der Hausnummer 102 sucht, findet dort den Sitz der SIV Suter Immobilien und Verwaltungen AG, einer kleineren Immobilienverwaltung, die nach eigener Angabe seit 1984 in Kilchberg-Zürich besteht. Wo andere Zürcher Verwaltungsfirmen inzwischen mehrere Dutzend Mitarbeitende und mehrere Standorte zählen, bleibt SIV bewusst klein: Geschäftsführerin Ursina Suter leitet das Unternehmen zusammen mit Christina Schultz in der Assistenz und Beatrice Schmucki in der Buchhaltung, ein Team, das die eigene Website als Herzstück der Firma bezeichnet. Klein heisst hier nicht unbedeutend, im Gegenteil: Zusammen verwaltet dieses 3-köpfige Team nach eigenen Angaben über 1250 Mietobjekte, eine Zahl, die für eine so kleine Firma ungewöhnlich hoch ausfällt und auf ein über Jahrzehnte gewachsenes Portfolio schliessen lässt. Die Arbeit konzentriert sich, wie die Firma selbst schreibt, vorwiegend auf die Region Zürich, wobei Kilchberg als Standort am See auch geografisch für die unmittelbare Nachbarschaft steht. Das Leistungsspektrum reicht von Verkauf über Verwaltung, Vermietung und Bewirtschaftung bis zur Gründung von Stockwerkeigentum, Bewertung und Beratung, eine Bandbreite, mit der SIV sowohl Eigentümerinnen einzelner Wohnungen als auch Besitzer grösserer Renditeobjekte bedienen kann, ohne dafür auf einen externen Partner zurückgreifen zu müssen.

Bewirtschaftung: von der Nebenkostenabrechnung bis zur Wiedervermietung

Im Kerngeschäft, der Bewirtschaftung, versteht sich SIV als Partnerin, die Eigentümerinnen und Eigentümer in allen Verwaltungsbereichen entlastet, wie es auf der eigenen Dienstleistungsseite heisst. Konkret zählt dazu die technische und administrative Bewirtschaftung einer Liegenschaft, von der Betreuung der Haustechnik bis zur laufenden Verwaltungskorrespondenz. Dazu kommt die Erst- und Wiedervermietung: SIV übernimmt also nicht nur die laufende Verwaltung bestehender Mietverhältnisse, sondern sucht bei einem Mieterwechsel oder einem Neubau auch aktiv neue Mieterinnen und Mieter. Für Stockwerkeigentümergemeinschaften bietet die Firma zudem die Begründung von Stockwerkeigentum an, also die rechtliche und administrative Aufteilung einer Liegenschaft in einzelne Eigentumseinheiten, ein Prozess, der in der Praxis meist am Anfang eines Umwandlungsprojekts steht und ohne eine darauf spezialisierte Verwaltung kaum zu stemmen ist. Den administrativen Unterbau liefert schliesslich die Erstellung von Heiz- und Nebenkostenabrechnungen, die für Mietende ebenso wie für Eigentümerschaften die jährlich wiederkehrende und oft streitanfälligste Abrechnung im Mietverhältnis darstellt. Wer eine Liegenschaft in der Region Zürich besitzt und diese 4 Bereiche nicht selbst betreuen will oder kann, bekommt bei SIV die klassische Bewirtschaftung aus einer Hand, ohne dass die Firma dafür ein grosses Verwaltungsvolumen voraussetzt: Das Portfolio von über 1250 Objekten zeigt, dass auch ein kleines Team ein grosses Volumen betreuen kann, solange die Abläufe eingespielt sind.

Verkauf, Beratung und Bewertung von Wohn- und Nutzrechten

Neben der laufenden Bewirtschaftung unterstützt SIV auch beim Verkauf einer Immobilie. Die Firma beschreibt ihr Vorgehen dabei als gesamtheitliche Abwicklung, angefangen bei der Konzepterarbeitung für die Vermarktung über die Organisation von Besichtigungen bis zur Erarbeitung des Kaufvertrags. Damit begleitet SIV eine Transaktion von der ersten Idee bis zum Vertragsabschluss, statt nur einzelne Etappen als Vermittlerin zu übernehmen. Ergänzt wird das Angebot durch eine Beratung, die laut eigener Darstellung auf fundiertem Immobilienwissen beruht und sich an 2 Zielgruppen richtet: an Bauherrschaften, die eine Begleitung während eines Bauprojekts suchen, und an Eigentümerinnen und Eigentümer mit einer immobilienrechtlichen Frage. Im Rahmen dieser Beratung bewertet SIV Liegenschaften sowie Wohn- und Nutzrechte, also jene besonderen Rechte, die etwa bei einer Erbteilung, einer Scheidung oder einer güterrechtlichen Auseinandersetzung eine Rolle spielen und deren Wert sich nicht ohne Weiteres aus einem gewöhnlichen Verkehrswert ableiten lässt. Dazu kommt die Beurteilung von wertverändernden Einflüssen, also von Faktoren wie Baurecht, Lärmbelastung oder baulichem Zustand, die den Wert einer Liegenschaft über oder unter den reinen Marktpreis hinaus beeinflussen können. Diese Kombination aus klassischer Verkaufsbegleitung und spezialisierter Bewertung von Nutzniessungen und ähnlichen Rechten ist für eine so kleine Verwaltung nicht selbstverständlich und dürfte vor allem Eigentümerschaften ansprechen, deren Fall nicht der Standardverkauf einer unbelasteten Eigentumswohnung ist.

Ausschreibungen, Formulare und Erreichbarkeit

Wer sich für ein konkretes Objekt interessiert, findet auf der Unterseite Aktuelle Ausschreibungen die offenen Verkaufs- und Mietobjekte der Firma; wer dort nichts Passendes sieht oder Fragen hat, wird direkt zur Kontaktaufnahme eingeladen, statt auf ein externes Immobilienportal verwiesen zu werden. Konkreter wird es auf der Downloads-Seite: Dort stehen ein Anmeldeformular für eine Wohnung, ein Anmeldeformular für einen Parkplatz und ein drittes, mit BGK bezeichnetes Anmeldeformular zum direkten Herunterladen bereit, sodass Interessierte eine Bewerbung ohne vorherige Registrierung einreichen können. Diese Downloads sind ein praktisches, unkompliziertes Detail: Statt zuerst ein Kontaktformular auszufüllen und auf eine Rückmeldung mit den nötigen Unterlagen zu warten, kann eine Bewerbung direkt mit dem passenden Formular starten. Erreichbar ist SIV telefonisch unter 043 377 31 21 sowie per E-Mail unter info@s-i-v.ch, die Bürozeiten liegen laut eigener Angabe von Montag bis Freitag zwischen 8 und 17 Uhr. Die Lage beschreibt die Firma selbst so: am linken Zürichseeufer gelegen, 10 Fahrminuten von der Zürcher Innenstadt entfernt und über die Autobahnausfahrt ZH-Wollishofen an der A3 erreichbar. Das macht das Büro sowohl für Eigentümerschaften aus der Stadt Zürich als auch aus den Gemeinden am linken Seeufer wie Kilchberg selbst, Rüschlikon oder Thalwil in kurzer Fahrzeit erreichbar, ohne dass man dafür ins Zentrum einer Grossstadt fahren muss.

Was die Website offen lässt

Eine Maklerprovision, ein Pauschalhonorar oder ein Mindesthonorar für Verkauf oder Vermietung nennt die Website an keiner Stelle; wer eine konkrete Kostenvorstellung sucht, muss sie im persönlichen Gespräch klären. Ebenso wenig findet sich eine Mitgliedschaft bei SVIT oder USPI oder eine Aussage dazu, wie lange die heutige Geschäftsführung das Unternehmen schon führt. Das ist bei kleineren Zürcher Verwaltungsfirmen eher üblich als selten und lässt sich SIV allein nicht zum Nachteil auslegen, macht die Firma aber auch nicht zur transparentesten Adresse im Vergleich zu Anbietern, die ihre Konditionen offenlegen. Wer sich zuerst online durch ein grosses Inserateverzeichnis klicken will, findet auf der eigenen Website ebenfalls kein solches Verzeichnis, sondern die schlankere Kombination aus einer Ausschreibungsseite und 3 Anmeldeformularen.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die eine kleine, inhabergeführte Verwaltung mit langjähriger Präsenz in Kilchberg und ein bereits grosses, eingespieltes Portfolio suchen, bleibt SIV trotzdem eine naheliegende Adresse. Das gilt besonders, wenn neben der reinen Bewirtschaftung auch die Bewertung von Wohn- und Nutzrechten gefragt ist, ein Spezialgebiet, das nicht jede vergleichbar kleine Firma im Angebot hat. Für Eigentümerschaften mit einem einzelnen Mietobjekt am linken Seeufer bedeutet die Grösse des Teams eher Nähe als Anonymität: 3 benannte Ansprechpersonen mit eigener Funktion, statt einer allgemeinen Sammeladresse, sind bei einer Firma, die zugleich über 1250 Objekte betreut, keine Selbstverständlichkeit.