Gianesi + Hofmann AG

Gianesi + Hofmann AG betreibt ihr Büro an der Küsnachterstrasse 38 in Zumikon, seit über 35 Jahren nach eigener Aussage Partner für Immobilienverwaltung in der Gemeinde. Auf der eigenen Website nennt die Firma genau 3 Kompetenzen: Verkauf, Stockwerkeigentum und Treuhand. Geführt wird das Unternehmen von der Familie Gianesi, Virna Gianesi als Geschäftsführerin und Claudio Gianesi als Verwaltungsratspräsident. Wer im Pfannenstiel eine Liegenschaft verkaufen, eine Stockwerkeigentümergemeinschaft verwalten lassen oder die Buchhaltung einer Immobiliengesellschaft auslagern will, findet hier ein kleines, klar aufgestelltes Büro statt einer anonymen Kette.

Ein Team mit 5 Namen, keine anonyme Verwaltung

Auf der Team-Seite nennt Gianesi + Hofmann 5 Personen mit Funktion: Virna Gianesi als Geschäftsführerin (lic.oec.HSG), Claudio Gianesi als Verwaltungsratspräsident, Alec Merker für Finanzen und Treuhand, sowie Nancy Le Roux und Ceren Coskun, beide als Immobilienbewirtschafterin aufgeführt. Die Aufteilung verrät die Struktur des Betriebs: Verkauf und operative Führung liegen bei Virna Gianesi, die Kontrolle beim Verwaltungsrat unter Claudio Gianesi, das Tagesgeschäft der Bewirtschaftung bei den beiden Immobilienbewirtschafterinnen, und die kaufmännische Seite, inklusive Treuhandmandaten, bei Alec Merker. Für ein Büro dieser Grösse ist das eine vergleichsweise klare Trennung von Front, Zahlen und operativer Betreuung, dokumentiert mit echten Namen statt mit einer allgemeinen Kontaktadresse ohne Gesicht dahinter.

Verkauf: 4 Schritte von der Analyse bis zur Übergabe

Für den Bereich Verkauf beschreibt die Website den Ablauf in 4 Schritten, ohne sie als nummerierte Liste zu präsentieren. Am Anfang steht die Analyse der individuellen Situation, mit der die Firma den Verkauf objektiv und zielgerichtet vorbereitet. Es folgt die Vermarktung, bei der Gianesi + Hofmann eigenes Markt-Know-how einsetzt, um nach eigener Aussage den optimalen Preis zu erzielen und den passenden Käufer zu finden. Die Besichtigungen begleitet das Büro, wie es selbst schreibt, mit Feingefühl, weil ein Immobilienverkauf mehr als ein reines Geschäft sei. Am Ende steht die Begleitung bis zur erfolgreichen Übergabe, vom ersten Gespräch an. Zahlen zu Verkaufspreisen, zu einer Vermittlungsprovision oder zu einer Honorar-Marge nennt die Website an keiner Stelle. Wer sich für ein Verkaufsmandat interessiert, klärt das Honorar im persönlichen Gespräch, nicht über eine Preisliste.

Stockwerkeigentum: 4 Aufgabenfelder für die STWEG-Verwaltung

Bei der Verwaltung von Stockwerkeigentum gliedert Gianesi + Hofmann das Angebot in 4 Aufgabenfelder. Die administrative Bewirtschaftung umfasst die Organisation und Durchführung von Versammlungen, die Umsetzung und Kontrolle von Beschlüssen sowie die Verwaltung von Terminen, dazu den Abschluss, die Erneuerung und die Kündigung von Serviceverträgen. Die technische Bewirtschaftung deckt die Organisation der Hauswartung, die Betreuung und Überwachung von Betriebsinstallationen sowie die Planung und Koordination von Unterhalts- und Reparaturarbeiten ab. Im Rechnungswesen verwaltet die Firma sämtliche Einnahmen und Ausgaben und erstellt Finanzbuchhaltung und Jahresabschlüsse. Das 4. Feld betrifft Stockwerkeigentümerbegründungen und -reglemente: Gianesi + Hofmann unterstützt bei der Erstellung und Aktualisierung der rechtlichen Grundlagen einer Eigentümergemeinschaft, ein Punkt, den manche Bewirtschafter erst anbieten, wenn eine STWEG bereits Streit um ihr Reglement hat. Die Website selbst beschreibt den Anspruch so: Die Verwaltung von Stockwerkeigentum erfordere Klarheit, Struktur und Vertrauen, mit dem langfristigen Werterhalt im Blick.

Treuhand für Liegenschaftsgesellschaften

Der 3. Kompetenzbereich, Treuhand, unterscheidet Gianesi + Hofmann von einer reinen Bewirtschafterin. Die dazugehörige Unterseite trägt technisch noch die alte Adresse ertuchtigen, ein Relikt einer früheren Version der Website, die Überschrift lautet aber unmissverständlich Treuhand, mit dem Leitsatz Ihr starker Partner für nachhaltigen Erfolg. Angeboten werden 3 Leistungen: Finanzbuchhaltung, Jahresabschluss und Geschäftsbericht, konkret die Buchführung von MwSt.-optierten Liegenschaften samt Jahresabschluss, dazu die jährliche Erstellung der Steuererklärung für Bund und Kanton, sowie die Organisation und Protokollierung von VR- und GV-Sitzungen. Diese letzte Position ist ein deutliches Signal: VR- und GV-Sitzungen gibt es nur bei einer Aktiengesellschaft oder Genossenschaft, nicht bei einer Privatperson mit einer einzelnen Eigentumswohnung. Gianesi + Hofmann bedient mit dem Treuhandbereich also nicht nur private Eigentümerinnen und Eigentümer, sondern auch Immobiliengesellschaften, die ihre MwSt.-Optierung, ihre Steuererklärung und ihre Gremiensitzungen auslagern wollen, ein Kundensegment, das eine reine Bewirtschafterin ohne eigene Treuhandabteilung nicht bedienen kann.

Erstvermietung der Überbauung RAUCHMATT in Hausen am Albis

Die aktuellste Meldung auf der Startseite datiert vom 3.7.2024 und betrifft nicht die eigene Kernregion Zumikon, sondern Hausen am Albis im Bezirk Affoltern: Gianesi + Hofmann übernimmt dort die Erstvermietung der Wohn- und Gewerbeüberbauung RAUCHMATT. Die Website beschreibt das Projekt so: In Hausen am Albis entsteht eine komplett neue Überbauung, bestehend aus 6 Reihen-Einfamilienhäusern (REFH), 36 Mietwohnungen und 3 Gewerbebauten. Interessentinnen und Interessenten werden direkt an das Team weitergeleitet, um Wohnungen anzufragen. Der Auftrag zeigt, dass die Firma über die laufende STWEG- und Mietliegenschaftsverwaltung hinaus auch die Erstvermietung ganzer Neubauprojekte übernimmt, eine andere Disziplin als die Betreuung eines bestehenden Mehrfamilienhauses, weil Grundrisse, Referenzmieten und Bezugstermine für 36 Wohnungen gleichzeitig kommuniziert werden müssen. Wie viele der 36 Wohnungen mittlerweile vermietet sind, veröffentlicht die Website nicht.

Reparaturmeldung übers Formular, auch am Wochenende

Für bestehende Mieterinnen und Mieter unterhält Gianesi + Hofmann eine eigene Seite mit einem Reparaturauftrag-Formular. Gemeldet werden dort das betroffene Gerät, der Hersteller und die FN-Nummer, damit die Bewirtschaftung eine Störung ohne Rückfrage zuordnen kann. Für dringende Fälle nennt die Website ausdrücklich eine Erreichbarkeit am Wochenende, unter derselben Nummer, 044 918 77 88, die auch für die allgemeine Kontaktaufnahme gilt. Ein separates Notfalltelefon gibt es damit nicht, doch die ausdrückliche Zusage einer Wochenend-Erreichbarkeit für Reparaturmeldungen ist mehr, als die meisten kleinen Bewirtschaftungsbüros auf ihrer Website versprechen.

Was es kostet

Zu Honoraren äussert sich die Website an keiner Stelle: keine Verkaufsprovision, keine Marketingkosten-Beteiligung, keine Exklusivitätsdauer für einen Verkaufsauftrag, kein Bewirtschaftungshonorar in Prozent oder Franken, und auch für den Treuhandbereich keine Stundenansätze. Das ist bei Zürcher Immobilienbüros die Regel und keine Ausnahme, doch wer eine Zahl sucht, findet auf gianesi-hofmann.ch keine. Wer ein Mandat prüft, klärt den Preis im persönlichen Gespräch, entweder telefonisch oder über die Verkaufsbewertung, die auf der Startseite direkt anfragbar ist.

Ein Schwachpunkt liegt in der Aussenwirkung der eigenen Referenzen: Der im Seitenfuss verlinkte Menüpunkt Referenzen führte beim Test auf einen 404-Fehler, sodass sich verwaltete Liegenschaften ausserhalb der RAUCHMATT-Meldung nicht online nachschlagen lassen. Auch die Seite Rechtliche Hinweise nennt kein UID- oder Handelsregisternummer, nur den Firmennamen. Wer den genauen Rechtssitz oder die Bonität prüfen will, braucht dafür das Handelsregisteramt des Kantons Zürich, nicht die eigene Website.

Für wen sich das Büro eignet

Gianesi + Hofmann passt zu Eigentümerinnen und Eigentümern im Raum Zumikon und Pfannenstiel, die eine STWEG verwalten lassen, eine Mietliegenschaft bewirtschaften oder verkaufen wollen und dabei ein kleines, namentlich fassbares Team einer anonymen Verwaltungshotline vorziehen. Wer zusätzlich eine Immobiliengesellschaft führt und die MwSt.-Optierung, die Steuererklärung oder die GV-Protokollierung auslagern will, findet mit dem Treuhandbereich eine Ergänzung, die viele reine Bewirtschafter nicht anbieten. Der Auftrag für die Erstvermietung von RAUCHMATT in Hausen am Albis zeigt zudem, dass sich das Büro auch grössere Neubauprojekte zutraut, nicht nur die laufende Verwaltung einzelner Wohnungen in Zumikon. Wer dagegen eine veröffentlichte Preisliste oder eine online einsehbare Referenzgalerie erwartet, muss zuerst zum Telefonhörer greifen: Beides bietet die Website in ihrer jetzigen Form nicht.