Markstein AG

Wer bei einem Immobiliendienstleister zuerst an eine Maklerin mit einem Büro und einer Visitenkarte denkt, findet bei Markstein AG etwas anderes vor. Schon auf der Startseite teilt sich die Website in 2 komplett getrennte Wege: "Wohn(t)räume für Private" auf der einen Seite, "Anleger und Bauherren" auf der anderen. Wer sein Eigenheim kaufen, mieten, verkaufen oder bewerten lassen will, landet in der ersten Spur. Wer als institutioneller oder privater Investor ein Portfolio führen, eine Liegenschaft entwickeln oder ein Neubauprojekt vermarkten lassen möchte, landet in der zweiten. Beide Bereiche haben eigene Menüs und eigene Unterseiten, was die Firma eher wie 2 Geschäfte unter einem Dach wirken lässt als wie ein einzelnes Maklerbüro.

Der Hauptsitz von Markstein AG liegt laut Impressum nicht in Zürich, sondern in Baden, an der Haselstrasse 16, 5400 Baden. Auf der eigenen Website tritt die Zürcher Niederlassung als Markstein AG Zürich auf und residiert an der Löwenstrasse 40, 8001 Zürich. Für die Anlageseite firmiert unter derselben Badener Adresse an der Haselstrasse 16 die Markstein Advisory AG, die unter anderem die ImmoVision-Gesellschaften führt und dort mit einer eigenen E-Mail-Adresse geführt wird. Auf der eigenen Unternehmensseite beschreibt sich Markstein als eines der 5 führenden Immobiliendienstleistungsunternehmen der Schweiz und ordnet sein Angebot 4 Geschäftsbereichen zu, mit einem erklärten Schwerpunkt im Portfoliomanagement.

Für Private bietet Markstein die klassischen 4 Dienstleistungen einer Zürcher Maklerfirma an: Kaufobjekte und Erstvermietungen sind über eigene Angebotslisten einsehbar, dazu kommen eine Verkaufsbegleitung und eine Bewertung. Bei der Bewertung wirbt die Website ausdrücklich mit einem kostenlosen Angebot. "Kostenlose Beurteilung Ihres Eigenheims" steht auf der entsprechenden Seite, und die Besichtigung der Liegenschaft wird laut eigener Aussage "kostenlos und unverbindlich" durchgeführt. Zur Methode schreibt Markstein, eine Bewertung umfasse Ausgangslage, realistischen Preis, Marktsituation und die Chancen der jeweiligen Liegenschaft, und betont dabei den menschlichen Faktor: Weder ein Computer noch eine Tabelle könnten die Erfahrung von Menschen ersetzen, die Lage, Raumgestaltung und Zustand einer Immobilie richtig einschätzen. Zum Sinn der Übung schreibt die Firma, eine neutrale und objektive Beurteilung des Verkaufspreises gebe sowohl dem Verkäufer wie auch dem Käufer Sicherheit beim Verhandeln, die Bewertung soll also nicht nur dem Eigentümer nützen, sondern als gemeinsame Verhandlungsgrundlage dienen.

Beim Verkauf selbst arbeitet Markstein mit einem erfolgsabhängigen Honorarmodell. Auf der eigenen Seite heisst es dazu unmissverständlich: "Ohne Verkaufserfolg gibt es keine Rechnung von uns." Einen Prozentsatz oder eine Mindestprovision nennt die Website an keiner Stelle, insofern bleibt offen, wie hoch das Honorar im Erfolgsfall tatsächlich ausfällt. Das lässt sich nur im persönlichen Gespräch klären. Der Verkaufsprozess selbst wird in mehreren Schritten beschrieben: Markstein bewertet die Immobilie zunächst professionell und marktgerecht, danach folgt die Objektpräsentation, die auf der eigenen Website als "das A und O für einen gelungenen Verkauf" bezeichnet wird, dann setzt das Team die vorher definierten, zielgruppenorientierten Marketingmassnahmen um und berät potenzielle Käufer zu Finanzierungsfragen. Am Ende prüft Markstein den notariellen Kaufvertrag und kontrolliert, dass ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der finanzierenden Bank vorliegt, bevor der Verkauf endgültig abgeschlossen wird. Diese letzte Kontrolle ist mehr als Formsache: Sie ist der Punkt, an dem eine Verkäuferin oder ein Verkäufer sich darauf verlassen kann, dass die Finanzierung wirklich steht, bevor das Eigentum wechselt.

Für Anleger und Bauherren: 4 Dienstleistungen mit eigenem Fondsgeschäft

Der zweite, deutlich umfangreichere Zweig der Website richtet sich an institutionelle und private Investoren sowie an Bauherren. Im Zentrum stehen 4 Kernleistungen: Portfolio- und Assetmanagement, Transaktionsmanagement, Bautreuhand und die Vermarktung von Neubauprojekten. Das Portfoliomanagement-Team, so beschreibt es Markstein selbst, betreut Assets im Wert von rund CHF 1 Mrd., verteilt über Geschäftsführungsmandate für Immobiliengesellschaften, das Führen ganzer Immobilienportfolios und klassisches Immobilien-Assetmanagement samt Analyse und Optimierung bestehender Bestände.

Was Markstein von den meisten anderen Zürcher Maklerfirmen unterscheidet, sind die eigenen Anlageprodukte. 3 davon laufen erklärtermassen über die Markstein Advisory AG, die an derselben Badener Adresse firmiert. Vertina ist eine 2022 lancierte Anlagestiftung, die gezielt in nachhaltige Immobilien investiert. Der Real Fund One richtet sich, so die eigene Beschreibung, an eine kleine Zahl qualifizierter Investoren, die vom Mehrwert ertragsstarker Immobilienentwicklungen profitieren möchten. Daneben führt die Markstein Advisory AG seit 2005 die ImmoVision1 AG, eine Immobilien-Investmentgesellschaft für langfristig orientierte Anleger. 2018 kam mit der ImmoVision2 AG ein zweites Vehikel für Investoren hinzu, die den Einstieg in Immobilienanlagen suchen, und im Frühling 2022 gründete Markstein Advisory zusammen mit der Privatbank Baumann & Cie die ImmoVision3. Wer sich sonst nur mit einer Maklerfirma über den Verkauf einer einzelnen Wohnung unterhält, bekommt hier stattdessen Zugang zu einer eigenen kleinen Fondslandschaft rund um Schweizer Renditeliegenschaften.

Diese 5 Produkte, Vertina, Real Fund One, ImmoVision1, ImmoVision2 und ImmoVision3, entstanden zwischen 2005 und 2022 und nicht auf einen Schlag, was für ein gewachsenes statt ein kurzfristig zusammengestelltes Angebot spricht. Die Kooperation mit der Privatbank Baumann & Cie bei der ImmoVision3 zeigt zudem, dass Markstein Advisory bei Bedarf mit einem externen Finanzpartner zusammenarbeitet statt jedes Produkt komplett im Alleingang aufzulegen. Transaktionsmanagement, Bautreuhand und Vermarktung Neubauprojekte, die übrigen 3 Kernleistungen im Anlagebereich, werden im Hauptmenü als eigene Leistungen geführt. Für Wohnungssuchende gibt es zudem ein Suchabo, das laut eigener Beschreibung Interessenten "als erste:r" informiert, "wenn ein passendes Objekt auf den Markt kommt", statt dass diese die Angebotsliste manuell durchsuchen müssen.

Was das für Sie bedeutet

Für den klassischen Fall, Wohneigentum in Zürich kaufen, verkaufen oder mieten, ist Markstein eine von vielen Adressen, mit einer kostenlosen Bewertung als vernünftigem Einstieg und einem Honorarmodell, das erst bei einem tatsächlichen Verkaufserfolg greift. Interessanter wird die Firma für alle, die mehr wollen als eine einzelne Transaktion: für Eigentümer eines grösseren Bestands, die ihr Portfolio professionell verwaltet sehen wollen, für Bauherren, die Bautreuhand und Vermarktung eines Neubauprojekts aus einer Hand suchen, oder für Anleger, die überhaupt erst über eine Anlagestiftung oder einen Fonds in Schweizer Immobilien einsteigen möchten. Für diese Gruppe ist der zweite Standort in Baden kein Nachteil, sondern eher ein Hinweis darauf, dass hier ein grösseres, breiter aufgestelltes Haus steht, als das reine Zürcher Büro an der Löwenstrasse vermuten lässt.

Ein Nachteil bleibt: Wer schnell eine konkrete Zahl sucht, etwa eine Maklerprovision in Prozent oder eine feste Preisspanne für die Bewertung, findet sie auf der Website nicht. Markstein kommuniziert klar das Prinzip (Erfolg vor Rechnung), aber keine veröffentlichten Tarife, was ein erstes Telefonat mit der Zürcher Niederlassung praktisch unumgänglich macht, wenn Sie wissen wollen, was Ihr Fall am Ende kostet. Wer dagegen ohnehin ein Gespräch mit mehreren Anbietern plant, findet in Markstein einen Kandidaten, der neben dem gewöhnlichen Maklergeschäft auch eigene institutionelle Werkzeuge mitbringt und diese offen auf der eigenen Website erklärt, statt sie hinter einem generischen Beratungsversprechen zu verstecken.