I&M Immobilien AG

I&M Immobilien AG sitzt an der Turbinenweg 6a in 8610 Uster und bringt 2 Gründer mit sehr unterschiedlichen Werdegängen zusammen. Yannick Irminger hat das Handwerk von der Pike auf gelernt, als gelernter Zimmermann mit langjähriger Erfahrung in der Holzbauplanung und im Bauwesen, bevor er als Teamleiter bei einem der grössten Immobilienvermittlungsunternehmen der Schweiz eines der erfolgreichsten Teams führte. Sein Mitgründer Dr. Philippe Meier kommt aus der anderen Richtung: Er hat an der Universität Zürich studiert, seinen Doktortitel in Wirtschaftswissenschaften erworben und seine Karriere bei PricewaterhouseCoopers begonnen, bevor auch er mehrere Jahre bei einem der grössten Immobilienvermittlungsunternehmen des Landes sammelte. Diese Kombination aus Bausubstanz-Wissen und betriebswirtschaftlicher Schulung prägt, wie die Firma auftritt. Ein drittes Teammitglied, Immobilienberater Marc Vontobel, macht das eigentliche Kernteam zu 3 Personen, was I&M neben den grossen Maklerhäusern der Region bewusst klein hält.

Der Radius, den die Firma bearbeitet, ist weiter gefasst, als der Firmensitz vermuten lässt. Auf der eigenen Startseite beschreibt sich I&M so: Man sei in Uster verankert und begleite Eigentümer in Zürich, Aargau und der Ostschweiz von der Immobilienbewertung bis zur Eigentumsübertragung. Das lässt sich an den bereits vermittelten Objekten nachvollziehen: eine Attikawohnung in Fehraltorf (8320) mit 174 m2, ein Einfamilienhaus in Wermatswil (8615) mit 176 m2, eine Wohnung in Gutenswil (8605) mit 125 m2, Bauland in Mönchaltorf (8617) und eine Gartenwohnung in Uster selbst (8616) mit 123 m2, allesamt Gemeinden im Zürcher Oberland. Weitere Referenzobjekte liegen in Uetikon am See, in der Stadt Zürich, in Altikon, in Schlieren und in Wigoltingen, was die selbst formulierte Reichweite über den Bezirk Uster hinaus auch praktisch bestätigt.

Nach eigener Beschreibung deckt I&M die ganze Bandbreite der Wohnformen ab: Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Neubauprojekt, Renditeobjekt oder Bauland. Das zeigt sich auch in der Liste der Referenzobjekte, die von einer Attikawohnung über freistehende Einfamilienhäuser bis zu unbebautem Bauland reicht, statt sich auf ein einzelnes Marktsegment zu beschränken. Neben der Verkaufs- und Vermietungsseite betreibt I&M auch eine eigene Kaufrubrik: Wer eine Immobilie sucht statt eine zu verkaufen, findet dort laufend aktualisierte Angebote aus dem eigenen Bestand, ohne den Umweg über ein grosses Immobilienportal.

Verkauf ohne Vorauszahlung

Beim Verkauf beschreibt I&M den eigenen Ablauf in 4 Schritten: ehrliche Beratung, die den Kunden ins Zentrum stellt, eine individuelle Strategie, laufende Information während des gesamten Prozesses und persönliche Betreuung bis zum Abschluss. Bezahlt wird ausschliesslich im Erfolgsfall. Die Website nennt es so: keine Vorauszahlung, Zahlung nur im Erfolgsfall, die Erfolgsprovision falle erst an, wenn I&M den passenden Käufer gefunden hat. Die einzige Ausnahme, die das Unternehmen selbst offenlegt, betrifft eine vorzeitige Kündigung durch den Kunden: Dann kann rückwirkend eine Aufwandsentschädigung von 200 CHF pro Monat anfallen. Eine Verkaufsprovision in Prozent oder als Fixbetrag nennt die Website nirgends, insofern lässt sich die tatsächliche Höhe hier nicht bestätigen.

Wie ernst die Firma die Preisstrategie nimmt, zeigen 2 Fallbeispiele auf der eigenen Verkaufsseite, jedes zu einem anderen Objekt. Eine 4.5-Zimmerwohnung in Zürich ging nach mehreren Schätzungen mit einem Verkaufspreis im Bereich von 2.25 bis 2.5 Mio. CHF an den Markt; in einem Bieterverfahren erzielte I&M schliesslich 250'000 CHF über dem ursprünglichen Schätzwert, einen Verkaufspreis von über 10 Prozent mehr als die Ausgangsschätzung. Ein zweites, unabhängiges Beispiel betrifft ein freistehendes Einfamilienhaus im Bezirk Winterthur, das von mehreren Banken zwischen 1.2 und 1.6 Mio. CHF geschätzt worden war: Es verkaufte sich nach 3 Wochen am oberen Rand dieser Schätzwerte, ohne dass die Website dafür einen zusätzlichen Betrag über der Schätzung nennt. Für die Vermarktung setzt I&M nach eigener Aussage auf hochwertige Inseratspakete auf allen relevanten Schweizer Immobilienportalen und auf ein eigenes Netzwerk geprüfter Kaufinteressenten im Grossraum Zürich und in der Ostschweiz. Ob sich ein Ergebnis wie in diesen beiden Fallbeispielen auf jedes Objekt übertragen lässt, bleibt naturgemäss offen, aber 2 unterschiedliche, konkret bezifferte Beispiele sind aussagekräftiger als eine allgemeine Erfolgsquote.

Vermietung mit Bonitätsprüfung

Bei der Vermietung ist I&M auffallend offener über die Kosten als beim Verkauf. Der Ablauf läuft laut eigener Darstellung in 5 Schritten: Start und Zielsetzung, Präsentation und Inserate, Besichtigungen, Prüfung und Empfehlung, Vertragsabschluss und Übergabe. Die Erfolgsprovision beträgt 1 Bruttomonatsmiete, dazu kommen Inseratskosten von 200 CHF pro Monat. Zum Vergleich stellt die Firma auf derselben Seite dar, dass allein ein Inserat bei Homegate rund 180 CHF pro Woche koste, ein Argument dafür, die Vermarktung dem Büro zu überlassen statt selbst zu inserieren. Je nach Objekt und Markt dauere eine Vermietung zwischen 2 Wochen und 2 Monaten.

Vor der Vertragsunterzeichnung prüft I&M die Bonität, das Betreibungsregister und den Arbeitgeber der Bewerber und präsentiert dem Eigentümer 3 bis 4 geprüfte Top-Interessenten zur Auswahl. Die letzte Entscheidung bleibt laut eigener Aussage beim Eigentümer selbst: Am Ende entscheidet er, wen er möchte. Als Beleg für die Sorgfalt bei der Auswahl nennt die Firma einen Mieter, der seit über 3 Jahren in einer von I&M vermittelten Wohnung wohnt, ein einzelner Fall, aber ein konkreterer Hinweis als eine allgemeine Zufriedenheitsaussage.

2 Neubauprojekte aktuell im Angebot

Im aktuellen Angebot vermarktet I&M 2 Neubauprojekte ausserhalb des Zürcher Oberlands: in Hüttikon (8115) das Projekt Lägernblick, ein lichtdurchflutetes Doppeleinfamilienhaus mit 6.5 Zimmern auf 155 m2, Preis auf Anfrage, und in Uitikon Waldegg (8142) das Projekt Am Leuenhang, eine nachhaltig gebaute 2.5-Zimmer-Wohnung auf 62 m2 für 1'300'000 CHF. Beide Projekte liegen ausserhalb der eigentlichen Kernregion, im Furttal beziehungsweise im Limmattal, was zeigt, dass die Firma über den Bezirk Uster hinaus tätig wird, die Vermarktung aber weiterhin von Uster aus koordiniert. Daneben führt I&M im laufenden Angebot auch Bestandsobjekte, etwa eine 4.5-Zimmer-Wohnung in Adlikon bei Regensdorf, was zeigt, dass Neubau und Wiederverkauf nebeneinander bearbeitet werden statt nur eines der beiden Segmente.

Auf der eigenen Startseite verweist I&M zudem auf eine Bewertung von 5.0 von 5 Sternen bei Google, ein Detail, das für sich allein wenig aussagt, aber zusammen mit den genannten Verkaufsbeispielen und der Mieterreferenz ein stimmiges Bild ergibt: eine junge Firma, die die eigenen Ergebnisse lieber konkret zeigt, als sie allgemein zu behaupten.

Für wen sich I&M eignet

Wer als Eigentümer in oder um Uster verkaufen oder vermieten will und ein kleines, persönlich geführtes Büro einem grossen Maklerhaus vorzieht, findet bei I&M eine Firma, die ihre Bedingungen offenlegt statt sie hinter einer unverbindlichen Beratungsanfrage zu verstecken: keine Vorauszahlung beim Verkauf, ein fester Satz bei der Vermietung. Die Kehrseite eines 3-köpfigen Teams ist eine begrenzte Kapazität gegenüber einem Maklerhaus mit Dutzenden Beratern, und die Website nennt weder ein Gründungsjahr noch eine Mitgliedschaft bei SVIT oder USPI, an denen sich die Erfahrung sonst ablesen liesse. Wer dagegen den fachlichen Hintergrund der beiden Gründer, die Kostenoffenheit und die konkret belegten Beispiele wichtiger findet als die Grösse des Betriebs, bekommt in I&M Immobilien AG einen Ansprechpartner für Verkauf, Vermietung und Neubauvermarktung im Zürcher Oberland und den angrenzenden Regionen, bei dem die Bedingungen schon vor dem ersten Gespräch grösstenteils auf dem Tisch liegen.