KEHL Immobilien

KEHL Immobilien hat seinen Sitz an der Seestrasse 141 in CH-8703 Erlenbach, direkt am rechten Zürichseeufer, und besteht seit 1999. Verantwortlich zeichnet Walter Kehl, auf der eigenen Über-uns-Seite als Dipl. Bauingenieur ETH/SIA und mit einem ersten Lizentiat der Rechtswissenschaften ausgewiesen: eine Kombination aus Bautechnik und Recht, die zur späteren Ausrichtung der Firma auf Schätzungen und Vertragsfragen passt. Unter der Marke KEHL laufen laut eigener Darstellung 3 Firmensparten, Immobilien, Immobilienbetreuung und Treuhand, jede mit einer eigenen Unterseite für Dienstleistungen, Warum Kehl, Über uns und Kontakt. Die Website selbst spricht nicht von getrennten Schwesterfirmen, sondern von 3 Sparten eines gemeinsamen Betriebs, ein Unterschied, der für Kundschaft relevant ist, die eine Bewertung, eine Verwaltung und eine steuerliche oder treuhänderische Frage möglichst aus einer Hand klären will.

Schätzung für 3 verschiedene Adressaten

Auf der Startseite formuliert KEHL Immobilien seine Schätzungsdienstleistung so: man schätze professionell und fundiert für die Kundschaft selbst, für deren Bank oder für einen Verkauf. Das ist mehr als eine Aufzählung, denn die 3 Zwecke verlangen unterschiedliche Dokumente. Eine Schätzung für die eigene Neugier oder Nachlassplanung kann informell bleiben, eine Schätzung, die einer Bank als Grundlage für eine Belehnung dient, muss deren Anforderungen an Nachvollziehbarkeit genügen, und eine Schätzung, die den Verkaufspreis eines Inserats stützt, muss am Markt bestehen. Dass die Agentur diese 3 Adressaten ausdrücklich benennt, statt nur allgemein von Schätzungen und Expertisen zu sprechen, ist auf ihrer eigenen Website nachzulesen. Ergänzt wird das Angebot durch einen kostenlosen Online-Rechner auf der Startseite, mit dem Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnung oder Einfamilienhaus einen ersten Wertansatz erhalten, ohne vorher ein Beratungsgespräch zu vereinbaren. Auf der Dienstleistungsseite ergänzt die Agentur, dass sie sowohl Einzelobjekte als auch ganze Portefeuilles analysiert, was auf Erfahrung mit grösseren Bewertungsaufträgen jenseits des einzelnen Einfamilienhauses hindeutet.

Ein Makler, der auch über Steuern schreibt

Unter der Rubrik Fachartikel/News veröffentlicht KEHL Immobilien eigene, mit Datum versehene Texte, verfasst von Walter Kehl selbst. Der ausführlichste behandelt im Mai 2020 die Grundstückgewinnsteuer und geht dabei bis in einzelne Steuersätze: Bis zu einem Gewinn von CHF 100 000 liegt der Satz laut Artikel zwischen 10 % und 35 %, oberhalb von CHF 100 000 werden 40 % des Gewinns fällig. Wird die Liegenschaft vor Ablauf von 1 oder 2 Jahren Besitzesdauer weiterverkauft, erhöht sich die Steuer laut Text um 50 % beziehungsweise 25 %, während sie sich zwischen 5 und 20 Jahren Besitzesdauer um 5 % bis 50 % ermässigt. Der Artikel erklärt zudem die Ersatzbeschaffung: Wer eine Liegenschaft verkauft und innert 2 Jahren eine Ersatzliegenschaft erwirbt, kann die Steuer aufschieben, und nach 20 Jahren Besitzesdauer der Ersatzliegenschaft fällt eine aufgeschobene Steuer endgültig dahin. Diese Detailtiefe, samt konkreter Fristen und Prozentbänder, unterscheidet den Artikel von einem allgemeinen Ratgebertext und zeigt, dass die Agentur die kantonale Steuerpraxis im Alltagsgeschäft anwendet statt nur zu erwähnen, dass es sie gibt. 2 weitere Artikel folgen demselben Muster: im August 2020 zur Harmonisierung der Baubegriffe zwischen den Gemeinden und im Dezember 2021 zur Frage, ob ein Liegenschaftsverkauf angesichts digitaler Verkaufsplattformen überhaupt noch einen Makler braucht, eine Frage, die eine Maklerfirma selbst aufwirft und die auf der eigenen Website entsprechend eingeordnet beantwortet wird.

Verkauf, Vermietung und Bewertung jenseits des Einfamilienhauses

Die Dienstleistungsseite der Sparte Immobilien nennt 3 Kernbereiche. Verkauf und Vermittlung sollen nach eigener Aussage die offensichtlichen und die verborgenen Werte einer Liegenschaft erkennen und das Objekt professionell präsentieren, unter anderem mit eigens erstellten Verkaufsbroschüren, wie eine der Kundenstimmen auf der Startseite bestätigt. Bei der Vermietung übernimmt KEHL Immobilien nach eigener Beschreibung die Entlastung von Liegenschaftsbesitzern und vermietet Häuser, Wohnungen und Ladenlokale, deckt also Wohn- und Gewerbeflächen gleichermassen ab. Bei Schätzung und Expertisen geht das Angebot ausdrücklich über das einzelne Haus hinaus: Die gleiche Marktanalyse und Vermittlung bietet die Agentur auch für Grundstücke, Ladenlokale sowie Geschäfts- und Industrieliegenschaften an. Für ein Büro dieser Grösse in einer Seegemeinde ist das eine bewusst breite Aufstellung, die private Wohneigentümer ebenso bedient wie Gewerbekundschaft mit einer Renditeliegenschaft oder einem Ladenlokal.

Mitgliedschaften und die eigene fachliche Verankerung

Auf der Seite Warum Kehl nennt die Agentur ihre Verbandsmitgliedschaften konkret: Kehl Immobilien und Treuhand ist Mitglied bei SVIT Schweiz, dem Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft, bei der SMK SVIT Schweiz, der Schweizerischen Maklerkammer, bei der SEK SVIT Schweiz, der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer, sowie beim SIA, dem Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein. Die Kombination aus Makler- und Schätzungsexpertenkammer passt zur eigenen Ausrichtung auf Schätzungen für Eigentümer, Bank und Verkauf, und die SIA-Mitgliedschaft knüpft an Walter Kehls Ausbildung als Bauingenieur ETH an. Konkrete Angaben zur Teamgrösse über die Nennung von Walter Kehl hinaus, zu einem bestimmten Schätzungsverfahren oder zu einer eingesetzten Software macht die Website an keiner Stelle, ebenso wenig zu einer Zahl von Mitarbeitenden oder Brokern.

Referenzen von der Goldküste

Die Startseite zeigt 6 anonymisierte Referenzfälle mit Ortsangabe, alle aus Gemeinden am rechten Zürichseeufer oder im angrenzenden Pfannenstiel: ein Elternhaus in Küsnacht, das eine Erbengemeinschaft aus 2 Brüdern über KEHL Immobilien an, wie sie schreiben, solvente und sympathische Käufer vermittelt bekam, ein Grundstück in Zumikon, bei dem ein Rechtsanwalt und Willensvollstrecker beschreibt, wie die Agentur verborgene Werte des Grundstücks aufzeigte, sowie eine Eigentumswohnung in Erlenbach selbst, die eine junge, wegen Familienzuwachs zu klein gewordene Familie trotz fehlender Seesicht verkaufen konnte. Weitere Fälle betreffen ein Einfamilienhaus in Männedorf, ein Mehrfamilienhaus in Stäfa, dessen Zustand und Entwicklungspotenzial die Agentur nach eigener Beschreibung profund analysierte, und eine grössere Überbauung in Küsnacht, für die laut dem zitierten Generalunternehmer dank Mehrsprachigkeit auch internationale Käuferschaft gewonnen wurde. Diese Ortsliste, Küsnacht, Zumikon, Erlenbach, Männedorf und Stäfa, deckt sich mit dem eigentlichen Einzugsgebiet der Agentur am rechten Seeufer und liest sich glaubwürdiger als eine allgemeine Standortangabe, weil sie an konkreten, wenn auch anonymisierten Fällen hängt statt an einer blossen Ortsnennung im Impressum.

Was die Website nicht verrät

Zu Provision, Honorar, einem Mindestbetrag, einer Exklusivitäts- oder einer Kündigungsfrist äussert sich keine der geprüften Seiten von KEHL Immobilien. Die Seite Garantie verweist auf eine herunterladbare Leistungsgarantie, deren konkrete Bedingungen aber nur im PDF selbst stehen und hier deshalb nicht behauptet werden, weil dieses Dokument nicht geöffnet wurde. Auch zur genauen Zahl der Mitarbeitenden, zu einem festen Schätzungsverfahren oder zu einer eingesetzten Bewertungssoftware schweigt sich die Website aus. Wer diese Angaben für einen Entscheid braucht, bekommt sie nicht online, sondern erst im direkten Gespräch, entweder per Telefon oder per E-Mail an die auf der Website genannte Adresse.

Für wen sich das eignet: für Eigentümerinnen und Eigentümer am rechten Zürichseeufer, die eine Schätzung brauchen, die ausdrücklich für die eigene Entscheidung, für eine Bank oder für einen tatsächlichen Verkauf taugt, und für Verkaufende oder Vermietende, die neben dem Wohnhaus auch ein Ladenlokal, ein Grundstück oder eine Gewerbeliegenschaft in derselben Agentur abdecken wollen. Wer stattdessen zuerst eine veröffentlichte Provisionsstruktur oder eine grosse, öffentlich bezifferte Belegschaft vergleichen will, findet das auf der Website von KEHL Immobilien nicht und muss danach fragen. Wer dagegen die eigenen Fachartikel zur Grundstückgewinnsteuer als Massstab nimmt, sieht eine Agentur, die bereit ist, ihr steuerliches und bautechnisches Fachwissen öffentlich und mit Zahlen zu belegen, statt nur allgemein von Kompetenz zu sprechen.