Zanella Partner Immobilien AG

Ein Mehrfamilienhaus in Herrliberg mit 7 Wohnungen: verkaufen als Ganzes oder in Stockwerkeigentum umwandeln und Wohnung für Wohnung veräussern? Genau diese Frage hat die Zanella Partner Immobilien AG aus Zollikon für eine Auftraggeberin durchgerechnet, sich für die Umwandlung entschieden und am Ende alle 7 Wohnungen einzeln verkauft. Wenige Kilometer weiter, am Zürichberg beim Toblerplatz, begleitet dieselbe Firma gerade die Erstvermietung von AUREA, einem totalsanierten Wohnprojekt mit 14 Wohnungen zwischen 1½ und 6½ Zimmern. Die beiden Mandate markieren entgegengesetzte Enden der gleichen Branche: das eine bringt ein bestehendes Mietshaus in neue Eigentümerhände, das andere füllt einen Neubau zum ersten Mal mit Mieterschaft.

Die Firma sitzt an der Seestrasse 25 in Zollikon, direkt an der Goldküste, und ist nach eigener Aussage seit 2007 aktiv. Inhaber sind Oliver Zanella, zugleich Geschäftsführer, und Cécile Zanella, beide diplomierte Immobilien-Treuhänder. In der Geschäftsleitung sitzen zusätzlich Silvan Walser und Franziska Kneubühl, beide Teamleiter der Bewirtschaftung und ebenfalls diplomierte Immobilien-Treuhänder. Auf der eigenen Teamseite listet das Unternehmen 26 Mitarbeitende mit Namen, Funktion und direkter E-Mail-Adresse, von Portfolioverantwortlichen über eine Buchhaltung bis zum Empfang. Das ist für ein inhabergeführtes Zolliker Büro eine ungewöhnlich grosse und offen einsehbare Mannschaft, keine anonyme Zentrale mit einem einzigen Kontaktformular.

Vom Renditehaus zum Stockwerkeigentum

Der Fall Herrliberg zeigt, wie die Firma an ein Mandat herangeht, wenn ein Eigentümer nicht von vornherein weiss, welcher Weg der bessere ist. Am Anfang stand eine umfassende Rentabilitätsstudie für die Mietliegenschaft, danach die eigentliche Entscheidungsfrage: Gesamtverkauf oder Umwandlung in Stockwerkeigentum mit anschliessendem Einzelverkauf. Die Analyse ergab, dass die Umwandlung das grössere Potenzial bot, und Zanella begleitete die Eigentümerschaft durch den gesamten Ablauf: Ersteinschätzung, Analyse, die rechtliche Begründung des Stockwerkeigentums und schliesslich den Verkauf jeder einzelnen Wohnung. Am Ende wurden alle 7 Einheiten verkauft und an ihre neuen Eigentümerinnen und Eigentümer übergeben.

Diese Arbeitsweise deckt sich mit dem, was die Firma auf ihrer Seite zur Objektstrategie beschreibt: Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die nicht sicher sind, wie es mit einer Liegenschaft weitergehen soll, nennt Zanella 4 mögliche Stossrichtungen, passiv halten, aktiv halten und unterhalten, entwickeln oder abstossen, und bietet dazu die Analyse der Liegenschaft, die Festlegung des Investitionsbedarfs und eine Mietzinskalkulation auf Basis geplanter Sanierungsmassnahmen an. Für grössere Portfolios kommt laut eigener Beschreibung zusätzlich ein laufendes Reporting dazu, mit dem die Firma auch institutionelle Kundschaft bei der Diversifikation ihres Bestands unterstützt. Wer also nicht bloss einen Käufer für ein einzelnes Haus sucht, sondern eine Strategie für eine ganze Liegenschaft oder ein Portfolio braucht, bekommt bei Zanella dieselbe Analyseschiene, die auch im Fall Herrliberg zum Zug kam.

Die Erstvermietung am Zürichberg

Das zweite aktuelle Referenzprojekt liegt am anderen Ende des Lebenszyklus einer Immobilie. AUREA, ein Neubau am Mittelbergsteig 15 auf 8044 Zürich, unmittelbar beim Toblerplatz gelegen, entsteht durch eine Totalsanierung mit 14 Wohnungen im Eigentumsstandard. Die Wohnungen reichen von 1½ bis 6½ Zimmer und waren laut Firmenangabe per 1. August 2026 bezugsbereit; die Vermarktung war zum Zeitpunkt der Meldung bereits erfolgreich gestartet. Auf der eigenen Erstvermietungsseite beschreibt Zanella den Ansatz für solche Mandate als zweigeteilt: Zuerst das Vermietungskonzept, das im Idealfall schon in der Planungsphase einer Immobilie beginnt und Lage, Preis und Ausstattung auf die zu erwartende Nachfrage abstimmt, dann die eigentliche Vermarktung mit einem, wie es dort heisst, stimmigen Konzept und professionellem Informationsmaterial. Zu den genannten Aufgaben zählen auch die Markt- und Standortanalyse, die Festsetzung der Mietzinse, ein optimaler Mietermix und die Vermeidung von Leerstand.

Dass AUREA kein Einzelfall ist, zeigt die eigene Referenzliste zu diesem Bereich: Neben dem Zürichberg-Projekt nennt die Firma eine Erstvermietung mit 12 Einheiten in Zollikerberg und eine mit 3 Einheiten in Meilen. Wer als Bauherrschaft oder Generalunternehmer einen Neubau mit mehreren Einheiten am rechten Zürichseeufer zum ersten Mal am Markt platzieren will, findet bei Zanella also eine Firma, die diese Aufgabe wiederholt und mit unterschiedlichen Projektgrössen übernommen hat, nicht nur bei einem einzigen Projekt.

Bewirtschaftung, Wiedervermietung und Stockwerkeigentum

Das Tagesgeschäft der Firma besteht aus einem breiteren Angebot als den beiden Referenzfällen. Unter Mietliegenschaften bewirtschaftet Zanella laufend vermietete Objekte mit dem selbst formulierten Ziel, kurzfristig die optimale Nutzung und langfristig den Werterhalt zu sichern, inklusive Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und Berechnung von Rendite und Kennzahlen. Bei der Wiedervermietung übernimmt die Firma Mieterwechsel, Nebenkostenabrechnung, individuelle Objektbesichtigungen, eine Bonitätsprüfung der Bewerberschaft und die Übergabe des Objekts an die neue Mieterschaft, unabhängig davon, ob es sich um eine einzelne Wohnung, ein Einfamilienhaus oder eine Gewerbefläche handelt. Wie breit das verwaltete Portfolio ausfällt, zeigt ein Blick auf die eigene Angebotsseite: Dort standen zuletzt ein Tiefgaragenstellplatz in Zürich für CHF 180 im Monat neben einer 195 Quadratmeter grossen Gewerbefläche in Ebmatingen für CHF 2'713 im Monat und einem offenen Parkplatz in Zollikerberg für CHF 80, ein Spektrum, das weit über klassische Wohnungsvermietung hinausgeht.

Eine eigene Rubrik widmet die Firma dem Stockwerkeigentum, allerdings nicht dem Verkauf, sondern der laufenden Bewirtschaftung bestehender Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften: korrekte Rechnungslegung, Ausführung von Versammlungsbeschlüssen und die Einhaltung der gesetzlichen und reglementarischen Grundlagen einer solchen Gemeinschaft. Die Referenzliste dazu reicht von 4 Einheiten in Küsnacht über 3 Einheiten in Männedorf bis zu 18 Einheiten in Kilchberg, alles Gemeinden am rechten Zürichseeufer. Wer als frischgebackener Stockwerkeigentümer, etwa nach einem Kauf aus einer der eigenen Umwandlungen wie in Herrliberg, eine Verwaltung für die neue Eigentümergemeinschaft sucht, muss die Firma also nicht wechseln.

Wer hinter der Firma steht

Auffällig an Zanella ist die Grösse und Transparenz des Teams für ein Büro, das sich nicht über eine Filialkette, sondern über ein einziges Zolliker Büro definiert. Neben den beiden Inhabern und den beiden weiteren Mitgliedern der Geschäftsleitung sind auf der Teamseite Portfolioverantwortliche, Junior-Vermarkterinnen, eine eigene Buchhaltung und ein Empfangsteam einzeln mit Namen, Titel und persönlicher E-Mail-Adresse aufgeführt, insgesamt 26 Personen. Mehrere davon tragen den eidgenössischen Fachausweis als Bewirtschafterin oder Bewirtschafter, was auf eine gewisse Tiefe bei den formalen Qualifikationen im mittleren Team hindeutet, nicht nur an der Spitze. Die Teamseite verlinkt zudem auf den Branchenverband SVIT Zürich, auch wenn die Website selbst nirgends ausdrücklich schreibt, dass die Firma Mitglied ist. Auf ihrer eigenen Visionsseite beschreibt sich Zanella mit dem Satz, die eigene Strategie heisse Fokus auf Bewirtschaften, Erst- und Wiedervermietung, Verkauf sowie Beratungstätigkeit, was sich mit dem deckt, was die einzelnen Leistungsseiten tatsächlich zeigen: kein Nebengeschäft mit Neubauten in fremden Kantonen, sondern eine auf das rechte Zürichseeufer konzentrierte Firma mit klar umrissenem Leistungskatalog.

Was auf der Website fehlt

Zu Kosten macht Zanella auf keiner der geprüften Seiten eine Angabe. Weder bei Verkauf noch bei Bewirtschaftung, Vermietung, Objektstrategie oder Beratung nennt die Firma eine Maklerprovision, ein Pauschalhonorar, einen Mindestbetrag, eine Beteiligung an den Marketingkosten oder eine Exklusivitäts- respektive Kündigungsfrist. Auch zu den Verkaufspreisen ihrer eigenen Referenzobjekte, etwa den 7 verkauften Wohnungen in Herrliberg, schweigt sich die Website aus: Es gibt Fotos und Ortsnamen, aber keine Beträge. Wer vor dem ersten Gespräch eine Zahl zum Vergleichen sucht, muss sie direkt bei der Firma erfragen, eine bei kleineren und mittleren Zürcher Maklerbüros übliche Zurückhaltung, keine Besonderheit von Zanella.

Für wen sich Zanella eignet

Zanella passt zu Eigentümerinnen und Eigentümern von Mietliegenschaften am rechten Zürichseeufer, die vor der Frage stehen, ob sich eine Liegenschaft besser als Ganzes verkaufen, in Stockwerkeigentum umwandeln oder weiter bewirtschaften lässt, und die dafür eine Firma mit tatsächlicher Erfahrung in allen 3 Richtungen suchen, nicht nur ein Verkaufsversprechen. Ebenso passt die Firma zu Bauherrschaften und Generalunternehmern, die einen Neubau mit mehreren Einheiten zum ersten Mal am Markt platzieren wollen, wie es das AUREA-Projekt am Zürichberg gerade zeigt. Wer dagegen zuerst einen veröffentlichten Gebührensatz vergleichen will, findet den bei Zanella nicht auf der Website und muss ihn im persönlichen Gespräch klären. Für alle, die stattdessen ein grosses, namentlich sichtbares Team mit klaren fachlichen Titeln einem anonymen Kundenportal vorziehen und ihre Liegenschaft in Zollikon, Küsnacht, Herrliberg, Meilen oder einer der übrigen Goldküstengemeinden in den Händen eines lokal verankerten Büros wissen wollen, ist die Zanella Partner Immobilien AG eine der naheliegendsten Adressen am rechten Ufer.