Certimo AG

Certimo ist keine junge Gründung, auch wenn der Markenname das vermuten lässt. Der Zürcher Standort geht auf die 1999 gegründete Wälti & Partner AG zurück, der Standort im Zürcher Unterland auf die 2006 gegründete Haning Immobilien AG. Beide Firmen gingen in die Certimo AG Zürich und die Certimo AG Zürcher Unterland über und führen seither ihre Erfahrung unter einer gemeinsamen Marke weiter. Beide Gesellschaften sind seit ihrer jeweiligen Gründung Mitglied des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft SVIT Zürich und damit an dessen Standesregeln und die Berufsethik gebunden. Mit den 2 Büros, einem an der Stampfenbachstrasse 57 in 8006 Zürich, einem an der Gewerbestrasse 7 in 8162 Steinmaur, ist Certimo im ganzen Kanton Zürich gut vertreten, von der Innenstadt bis ins Unterland.

Dienstleistungen aus einer Hand

Certimo bündelt Bereiche, die andere Anbieter oft getrennt anbieten: Bewirtschaftung, Verkauf, Vermietung und eine Reihe unterstützender Leistungen. Bei der Bewirtschaftung unterscheidet die Firma sauber zwischen Mietliegenschaften und Stockwerkeigentum. Für Mietliegenschaften übernimmt sie die administrative Seite (Mieterangelegenheiten, Vermietung frei werdender Objekte, Prüfung und Anpassung der Mietzinsen, Abschluss und Kündigung von Mietverträgen, Regelung der Mietzinsdepots), dazu die technische Bewirtschaftung (Wohnungsabnahmen bei Mieterwechsel, Hauswartsverträge, Überwachung von Aufzügen, Heizung und Waschküchen, Einkauf der Heizenergie, Kontrollbesuche mit Zustandsbericht) und ein eigenes Rechnungswesen mit Inkasso der Mietzinsen inklusive Mahnwesen und der jährlichen Liegenschaftsbuchhaltung. Für Stockwerkeigentümergemeinschaften gilt dieselbe Struktur, ergänzt um die Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung, das Führen der Beschlussprotokolle, das Vorlegen des Jahresbudgets und, im Rechnungswesen, die Verwaltung des Fondsvermögens samt den jährlichen Ausweisen für die Rückforderung der Verrechnungssteuer, ein Posten, den kleinere Verwaltungen gerne der Gemeinschaft selbst überlassen.

Beim Verkauf folgt Certimo einem klar beschriebenen Ablauf: zuerst die Immobilienbewertung und die Bestimmung des Verkehrswerts, dann die Festlegung des Verkaufspreises gemeinsam mit dem Eigentümer, die Erstellung der Verkaufsdokumentation und die Vermarktung in den führenden Online-Medien, Besichtigungen und Verhandlungen mit Kaufinteressenten, und am Ende die Ausarbeitung von Reservations- und Kaufvertrag inklusive der Beurkundung auf dem Notariat und die Übergabe an den Käufer. Verkauft werden Wohnräume, Anlageimmobilien, Neubauprojekte und Grundstücke, jede Kategorie mit eigenem Ablauf.

Bei der Vermietung trennt Certimo Erstvermietung, wenn ein Objekt zum ersten Mal auf den Markt kommt, von Wiedervermietung, wenn ein bestehendes Objekt den Mieter wechselt. Wichtig für Eigentümer, die nur ein einzelnes Objekt neu vermieten wollen: Certimo bietet die Wiedervermietung in der Regel nur zusammen mit einem Bewirtschaftungsvertrag an. Wer lediglich eine einzelne Vermietung sucht, ohne die laufende Verwaltung an Certimo zu übergeben, passt nicht ins übliche Angebot der Firma, das lohnt sich vorher zu klären.

Was über die übliche Maklerarbeit hinausgeht

5 Zusatzleistungen zeigen, wo Certimo mehr anbietet als eine reine Vermittlung: Baumanagement, Beratung, Buchführung, Bewertung und die Begründung von Stockwerkeigentum. Im Baumanagement plant und leitet die Firma Umbauten wie neue Küchen und Bäder, den Ersatz von Wärmeerzeugern oder Fassaden- und Dachsanierungen, bei umfassenden Vorhaben zusammen mit einem Architekten oder Fachplaner. In der Beratung deckt sie Fragen zu Finanzierung, Mietrecht und Notariat ab. In der Buchführung übernimmt sie die Finanzbuchhaltung für Immobilien-Investmentgesellschaften, auf Wunsch inklusive Lohnbuchhaltung.

Am genauesten beschrieben ist die Bewertung. Certimo rechnet den Verkehrswert transparent und nachvollziehbar vor und bietet auf Wunsch eine Berechnung nach der Discounted-Cashflow-Methode an. Als Grundlage nennt die Firma ausdrücklich die Erkenntnisse und Lehren des Schweizerischen Instituts für Immobilienbewertung, wie sie unter anderem im Masterstudiengang Immobilienökonom FH gelehrt werden, sowie die Anbindung an den Dachverband Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband SIREA. Das ist eine ungewöhnlich genaue Herkunftsangabe für eine Methode, die viele Mitbewerber nur als seriös umschreiben, ohne zu sagen, worauf sie beruht.

Dazu kommt die vollständige Begründung von Stockwerkeigentum: vom Begründungskonzept mit Sonderrechten, Wertquoten und Nutzungsordnung über die beurkundungsreifen Begründungsakten bis zur Organisation der notariellen Beurkundung selbst. Das ist ein rechtlich dichter Prozess, den viele Bewirtschafter komplett an einen externen Notar auslagern. Certimo bietet ihn als eigene Dienstleistung an.

Die Offertanfrage statt des Anrufs

Was Certimo von vielen Bewirtschaftern in der Region unterscheidet, ist das Online-Formular, über das ein Eigentümer eine Offerte anfordert, ohne vorher zum Telefon zu greifen. Für ein Bewirtschaftungsmandat fragt das Formular gezielt nach der Anzahl kleiner Hauptobjekte (bis 2.5 Zimmer oder Gewerbe bis 100 Quadratmeter) und der Anzahl grosser Hauptobjekte (ab 3.0 Zimmer oder Gewerbe ab 100 Quadratmeter), nach den jährlichen Netto-Mieteinnahmen ohne Nebenkosten und nach dem allgemeinen Zustand der Liegenschaft: gut (unter 15 Jahre seit Bau oder Sanierung), mittel (15 bis 30 Jahre), sanierungsbedürftig (über 30 Jahre) oder eine Mischkategorie für teilsanierte Objekte. Wer diese Werte kennt, kann sie in wenigen Minuten eingeben, statt zuerst einen Termin für ein Erstgespräch zu vereinbaren. Für einen Verkauf fragt das Formular entsprechend nach Objektart, Zimmerzahl oder Fläche, Baurechtsstatus, Denkmalschutz und der eigenen Preisvorstellung.

Team und Standorte

Auf der Über-uns-Seite nennt Certimo sein Team mit Namen und Funktion: Thomas Rudin und Daniel Soltermann in der Geschäftsleitung, Vanessa Stadelmann, Premtim Kasumi und Anja Bosshard als Fachspezialisten Bewirtschaftung, Kathrin Tschumi und Nancy Kwik als Senior-Fachspezialistinnen Rechnungswesen, insgesamt 7 Personen. Das ist überschaubar für 2 Standorte, passt aber zu einer Firma, die sich auf die laufende Verwaltung bestehender Bestände konzentriert statt auf ein grosses Verkaufsteam.

Die Referenzliste auf der Website zeigt, wie konkret die bisherigen Mandate aussehen: eine 3.5-Zimmer-Wohnung verkauft in 8052 Zürich, eine Anlageimmobilie mit 4 Einheiten verkauft in 8032 Zürich, eine Mietliegenschaft mit 7 Einheiten in Bewirtschaftung in 8008 Zürich, 8 Einheiten in Erstvermietung und Bewirtschaftung in 8041 Zürich, eine 4.5-Zimmer-Attikawohnung verkauft in Steinmaur selbst und eine Anlageimmobilie mit 2 Einheiten verkauft in Kilchberg (8802). Die Liste bestätigt, was das Leistungsangebot verspricht: Certimo arbeitet an kleinen bis mittleren Objekten quer durch den Kanton, nicht an einzelnen Grossprojekten.

Was die Website nicht sagt

Certimo veröffentlicht auf der ganzen Website keine Maklerprovision, kein Bewirtschaftungshonorar und keinen Prozentsatz. Wer wissen will, was ein Verkaufsmandat oder eine laufende Verwaltung kostet, muss die Offertanfrage ausfüllen oder eines der beiden Büros anrufen; eine öffentliche Preisliste gibt es nicht. Das ist bei Zürcher Bewirtschaftern die Regel, nicht die Ausnahme, bleibt aber eine Lücke gegenüber Anbietern, die zumindest eine Preisspanne nennen.

Für wen sich Certimo eignet

Certimo passt am besten zu Eigentümern von Mietliegenschaften oder Stockwerkeigentumsgemeinschaften im Kanton Zürich, die eine laufende Verwaltung suchen und dabei Rechnungswesen und technische Betreuung aus einer Hand wollen, sowie zu Bauherren, die eine Sanierung planen oder neues Stockwerkeigentum begründen müssen. Wer nur eine einzelne Vermietung ohne Folgeauftrag sucht, sollte das vorher abklären: Das Offertformular fragt gezielt nach Bewirtschaftungsgrössen, nicht nach einer einzelnen Zimmervermietung. Für einen Verkauf ist die Firma ebenso eine Option, mit einem klar beschriebenen Ablauf von der Bewertung bis zur Beurkundung, auch ohne ein grosses überregionales Maklernetzwerk im Rücken. Stattdessen stehen 2 Büros, die den eigenen Kanton seit Jahrzehnten kennen und mit der eigenen Bewertungsmethode und der Begründung von Stockwerkeigentum 2 Leistungen anbieten, die bei kleineren Mitbewerbern oft fehlen.