IMOYA IMMOBILIEN AG

Wer bei der IMOYA IMMOBILIEN AG anruft, bekommt es mit einem von zwei Partnern zu tun, nicht mit einer Zentrale. Das Büro an der Florastrasse 49 in Zürich führt Roland A. Munz, Betriebsökonom FH und Immobilienbewerter mit eidgenössischem Fachausweis, zusammen mit Jean-Pierre Bloch. Die eigene Team-Seite beschreibt die Firma als "Zwei erfahrene Immobilienprofis als Partner" mit "über 20 Jahren gemeinsamer Erfahrung im Immobiliengeschäft". Wer eine Kette mit Dutzenden Beratern sucht, ist hier falsch. Wer zwei Namen will, die ein Mandat von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin selbst begleiten, ist genau richtig.

Blochs Weg in die Immobilienbranche führt über die Bankenwelt: In den neunziger Jahren leitete er bei einer Schweizer Grossbank den Verkauf der kompletten Recovery-Abteilung, war danach Abteilungsleiter in mehreren weiteren Bereichen und gründete mit diesem Rüstzeug im Jahr 2000 die Firma Immobilien Consulting Zürich. Zwei Jahre später brachte er sie in die Neugründung der IMOYA IMMOBILIEN AG ein. Munz steuert die andere Hälfte des Profils bei: die formale Bewertungsqualifikation und, laut Team-Seite, die Betreuung institutioneller Kundschaft als eigenen Schwerpunkt.

Was verkauft wird

Das Portfolio ist breiter als der Name vermuten lässt. Im Kern steht der Verkauf von Wohnimmobilien: Eigentumswohnungen sowie Einfamilien-, Reihen- und Terrassenhäuser. Dazu kommt Bauland, aufgeteilt in Wohnbauland und in Gewerbe- und Industrieland, und die Vermarktung von Neubauprojekten im Stockwerkeigentum ab Plan, also bevor die erste Wand steht. Für institutionell orientierte Kundschaft betreut das Büro zusätzlich Anlageobjekte: Wohnrenditeliegenschaften und Betriebs- und Gewerbeliegenschaften. Das ist eine ungewöhnliche Kombination für ein Zweipersonenbüro, ergibt aber Sinn angesichts von Munz' Spezialisierung auf institutionelle Kunden und Blochs Bankenhintergrund im Recovery-Geschäft, wo Gewerbe- und Anlageobjekte zum Tagesgeschäft gehören.

Wie breit die geografische Spannweite tatsächlich ist, zeigt ein aktuelles Beispiel von der eigenen Startseite: das "Ehrwürdige Rigel-Haus 'Spycher'" an der Rossauerstrasse 14 in 8932 Mettmenstetten, angeboten für CHF 1'690'000. Das Objekt liegt weit ausserhalb der Stadt Zürich, im Zürcher Knonaueramt. Wer also "Region Zürich" liest, sollte das wörtlich nehmen und nicht mit der Stadt gleichsetzen: IMOYA vermarktet, was ins Profil passt, unabhängig von der Postleitzahl.

Wie eine Verkaufsmandat abläuft

Der Prozess beginnt mit einer gemeinsamen Besichtigung der Immobilie und einer persönlichen Beratung, aus der ein realistisches und effizient umsetzbares Verkaufsziel entsteht. Danach erstellt das Büro eine umfassende Dokumentation zur Liegenschaft. Für die Vermarktung selbst setzt IMOYA auf zwei Kanäle gleichzeitig: persönliche Kontakte und die klassischen Immobilienplattformen, ergänzt bei Bedarf durch objektspezifische Micro-Websites für ein einzelnes Objekt. Je nach Immobilie kommt ein Verkaufsprozess im Bieterverfahren zum Einsatz, und der Marketing-Mix wird laut eigener Beschreibung von Fall zu Fall neu zusammengestellt statt aus einer Schablone übernommen.

Die Bewertung ist zweistufig aufgebaut. Am Anfang steht eine kostenlose Online-Schnellbewertung, die die Firma selbst als von der "persönlichen Wahrnehmung" der eingegebenen Angaben abhängig beschreibt, also als groben ersten Anhaltspunkt und ausdrücklich nicht als verbindliche Zahl. Wer mehr will, bekommt eine professionelle und neutrale Marktwertschätzung inklusive einer Besichtigung vor Ort. Für diese Schätzung nennt IMOYA drei Verfahren beim Namen: den Sachwert, den Ertragswert und eine sogenannte Mischmethode, deren Wahl laut Website von Grösse, Lage, Zustand, Erschliessung, Baustil, Alter und Ausstattung der Liegenschaft sowie von der aktuellen Marktsituation und allfälligen Mitanbietern in der Umgebung abhängt. Dass eine Firma dieser Grösse ihre Bewertungsmethodik so konkret benennt statt nur "professionelle Bewertung" zu versprechen, ist ein brauchbarer Massstab, an dem sich ein Verkaufsmandat vorab prüfen lässt.

Beratung und Netzwerk

Die Beratung ist laut Website kein Zusatzverkauf, sondern steht "bei allen unseren Mandaten an erster Stelle", egal ob jemand verkauft oder kauft. Konkret gehören dazu Hinweise zu Finanzierung sowie zu steuerlichen und rechtlichen Aspekten der Transaktion, und IMOYA begleitet Käufer und Verkäufer eigenen Angaben zufolge durch alle Phasen des Prozesses bis zur Beurkundung und Eigentumsübertragung. Für Objekte, die sich nicht von selbst verkaufen, nennt die Website einen konkreten Hebel: "Mit geeigneten Umnutzungskonzepten lassen sich auch weniger attraktive Objekte oft erstaunlich gut verkaufen", also etwa die Umwandlung einer schwer vermittelbaren Gewerbefläche in eine Nutzung mit mehr Nachfrage.

Für Themen ausserhalb der eigenen Kernkompetenz arbeitet das Zweierteam mit externen Fachpartnern zusammen, die je nach Aufgabe hinzugezogen werden. Auf der eigenen Netzwerk-Seite listet IMOYA zudem eine aktive Mitgliedschaft bei SVIT Zürich, SIV, VAS-AEC, FIABCI und HEV Zürich auf, den gängigen Branchen- und Eigentümerverbänden der Schweizer Immobilienwirtschaft. Konkrete Partnerzahlen nennt die Seite nicht, nur dass das Netzwerk "flexibel und effizient" sei.

Was es kostet

Zur Kommission oder einem Honorar für den Verkaufsauftrag veröffentlicht IMOYA auf der Website nichts. Weder die Verkaufsseite noch die Bewertungsseite nennen einen Prozentsatz, einen Pauschalbetrag oder eine Erfolgshonorar-Regel. Einzig die Online-Schnellbewertung ist ausdrücklich als kostenlos ausgewiesen. Wer wissen will, was ein Mandat konkret kostet, muss das im persönlichen Gespräch klären, es gibt keine Preistabelle zum Nachlesen.

Für wen sich das Büro eignet

Am besten passt IMOYA zu Eigentümerinnen und Eigentümern, die einen persönlichen Ansprechpartner über die gesamte Mandatsdauer wollen und deren Objekt sich nicht in ein Standardschema pressen lässt, etwa ein Neubauprojekt ab Plan, ein grösseres Bauland-Grundstück oder eine Betriebsliegenschaft. Munz' Spezialisierung auf institutionelle Kundschaft macht das Büro auch für Pensionskassen, Immobiliengesellschaften und ähnliche Eigentümerstrukturen interessant, die eine Bewertung mit nachvollziehbarer Methodik statt einer pauschalen Zahl erwarten. Für private Verkäufer einer einzelnen Eigentumswohnung, die vor allem einen schnellen, günstigen Abschluss über eine grosse Plattform suchen, dürfte ein reiner Online-Makler die passendere Wahl sein: IMOYA punktet mit Tiefe und Beratung, nicht mit Volumen oder Tempo.

Der spürbarste Nachteil ist die fehlende Preistransparenz. Wer vorab kalkulieren will, bekommt online keine Anhaltspunkte und muss das Gespräch suchen. Der zweite Punkt, den man kennen sollte: Mit zwei Partnern gibt es keine grosse Vertretungstiefe, fällt einer der beiden für eine Weile aus, trägt der andere das laufende Mandat allein. Für ein Büro, das ausdrücklich mit persönlicher Betreuung wirbt, ist das der Preis, den die Grösse mit sich bringt, kein Zeichen mangelnder Professionalität.

Fazit

IMOYA IMMOBILIEN AG ist ein kleines, aber fachlich breit aufgestelltes Zürcher Maklerbüro: zwei Partner mit ergänzenden Profilen, ein Leistungsspektrum von der Eigentumswohnung bis zur institutionellen Renditeliegenschaft, und eine Bewertungsmethodik, die auf der Website konkret benannt statt nur behauptet wird. Wer ein Objekt hat, das etwas Erklärung braucht, etwa ein Neubau ab Plan oder eine Gewerbeliegenschaft, findet hier zwei Leute, die genau das seit über zwei Jahrzehnten gemeinsam machen. Wer nur schnell und günstig eine Wohnung verkaufen will, sollte die fehlenden Preisangaben vorher direkt erfragen.