Sturzenegger Immobilien AG

Die Sturzenegger Immobilien AG, auf der eigenen Website durchgehend "stimag" genannt, sitzt an der Limmattalstrasse 168 in 8049 Zürich, mitten in Höngg. Was das Büro von vielen Zürcher Maklern unterscheidet, zeigt schon die Navigation der eigenen Seite: Verkauf, Erstvermietung und Wiedervermietung stehen dort als 3 getrennte Menüpunkte nebeneinander statt unter einem gemeinsamen "Vermarktung"-Sammelbegriff, und daneben führt die Firma mit "Treuhand" einen eigenen Bereich, der unter anderem die Liegenschaftenbuchhaltung und die Finanzbuchhaltung für ihre Kundschaft übernimmt. Auf der Startseite beschreibt sich die stimag so: "Mit Leidenschaft, Weitsicht und Expertise entwickeln, realisieren und bewirtschaften wir Liegenschaften im Raum Zürich, Mittelland, Ost- und Zentralschweiz." Der Satz "Seit 1995 denken wir um jede Ecke, planen für Generationen und schaffen hochwertige Lösungen für Menschen und Immobilien" nennt zugleich das Gründungsjahr, und die eigene Über-uns-Seite bestätigt es wortgleich: "Seit 1995 für Sie da."

Das Geschäft der stimag gliedert sich in 6 Bereiche, die als eigene Hauptpunkte in der Navigation stehen: Bewirtschaftung, Beratung, Bewertung, Entwicklung, Baumanagement und Verkaufen respektive Vermarktung. Wer das Angebot der Firma verstehen will, kommt an dieser Aufteilung nicht vorbei, denn jeder Bereich trägt wieder eigene Unterpunkte. Unter Beratung etwa liegen Versicherungen, Hypotheken und Recht, unter Entwicklung Bestandesliegenschaft und Neubauliegenschaft. Diese Feingliederung liest sich zunächst nach Verwaltungsaufwand, sie sagt aber auch, wo im Haus welche Zuständigkeit sitzt: Wer sein Stockwerkeigentum verwalten lassen will, landet nicht in derselben Abteilung wie jemand, der eine Bestandesliegenschaft entwickeln lassen möchte.

Am deutlichsten wird die Aufteilung dort, wo die meisten Konkurrenten alles unter einer Überschrift bündeln: beim Verkaufen und Vermieten. Die stimag trennt Verkaufen, Erstvermietung und Wiedervermietung bewusst. Eine Erstvermietung, also die erste Vermietung einer neu erstellten oder frisch sanierten Liegenschaft, verlangt eine andere Vermarktung als die Wiedervermietung eines Objekts, dessen bisherige Mieterschaft auszieht: andere Zielgruppe, anderer Zeitdruck, oft ein anderes Preisniveau pro Wohnung. Dass die Firma dafür 2 separate Menüpunkte führt statt einer gemeinsamen "Vermietung", legt nahe, dass hinter beiden Angeboten auch unterschiedliche interne Abläufe stehen, auch wenn die Website diese selbst nicht im Detail ausformuliert.

Bewertung nach Nutzenprinzip, nicht nach Bauchgefühl

Für die Immobilienbewertung nennt die eigene Dienstleistungsseite einen Grundsatz, der nüchterner klingt als das übliche Werbeversprechen: "Gemäss einem wichtigen Bewertungsgrundsatz bemisst sich der Wert einer Immobilie nach dem Nutzen, den sie in Zukunft bringen wird. Mit langjährigen Erfahrungswerten, genauen Markt- und Ortskenntnissen sowie umfassenden Analysen schätzen wir den aktuellen und zukünftigen Wert Ihrer Immobilie." Praktisch zerfällt dieser Bereich in 3 benannte Leistungen: Immobilienbewertung, Gutachten und Verkehrswertermittlung. Ein Gutachten und eine blosse Wertschätzung sind nicht dasselbe, und dass die stimag beide getrennt aufführt, deutet darauf hin, dass sie auch für Fälle gerüstet ist, in denen ein Gericht, eine Erbschaft oder eine Bank ein belastbares, begründetes Dokument statt einer schnellen Preiseinschätzung braucht. Eine konkrete Marke wie "Bewertungsdesk" führt die Website an keiner Stelle, weder auf der Startseite noch auf der eigenen Bewertungsseite; wer die 3 Leistungen sucht, findet sie schlicht unter dem Menüpunkt "Bewertung".

Bewirtschaftung: Stockwerkeigentum und Mietliegenschaften getrennt verwaltet

Auch die Bewirtschaftung, mit der die Startseite wirbt ("Entwickelt. Realisiert. Bewirtschaftet."), zerfällt in 2 Unterpunkte: Stockwerkeigentum und Mietliegenschaften. Diese Trennung deckt sich mit dem, was Stockwerkeigentümergemeinschaften in der Praxis brauchen, nämlich eine Verwaltung, die Versammlungen organisiert, Erneuerungsfonds führt und zwischen einzelnen Eigentümern vermittelt, während eine reine Mietliegenschaft vor allem laufende Vermietung, Nebenkostenabrechnung und Instandhaltung verlangt. Auf der Startseite tritt Karin Stürzinger als Teamleiterin Bewirtschaftung auf und sagt über ihre Kundschaft: "Für unsere Kundschaft ist die stimag eine wichtige regionale Akteurin, die sich in den verschiedenen Disziplinen der Immobilienbranche etabliert hat." Ein Kunde, auf der Seite nur als "Kunde" bezeichnet, wird mit dem Satz zitiert: "Wir verlassen uns seit über 20 Jahren auf die Dienstleistungen der stimag und wurden noch nie enttäuscht." Eine Familie Berger äussert sich unter der Überschrift "In Generationen gedacht" so: "Die stimag unterstützte uns und unsere Familie bei allen Anliegen enorm. Nur so war es möglich, die richtigen Entscheidungen zu treffen."

Ein eigener Treuhand-Arm für die Liegenschaftenbuchhaltung

Was viele reine Maklerbüros extern vergeben, hält die stimag im eigenen Haus: Der Menüpunkt Treuhand führt zu Liegenschaftenbuchhaltung und Finanzbuchhaltung. Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Liegenschaft nicht nur verkaufen oder vermieten, sondern auch laufend abrechnen lassen wollen, bedeutet das einen Ansprechpartner weniger: Bewirtschaftung und Buchhaltung laufen unter demselben Dach, statt dass eine externe Treuhandstelle die Zahlen der Liegenschaftenbuchhaltung separat verarbeitet. Die Website selbst erklärt die Vorteile dieser Kombination nicht ausführlich, die Existenz der eigenen Buchhaltungsabteilung neben der Bewirtschaftung ist aber ein Fakt, den nicht jedes Zürcher Büro dieser Grösse für sich beanspruchen kann.

Wer bei der stimag arbeitet

Die eigene Team-Seite listet 26 Personen namentlich auf, von der Empfangsmitarbeiterin bis zum Verwaltungsrat, und zeichnet damit ein Bild eines Betriebs, der deutlich über eine Zweier- oder Dreiergruppe hinausgeht. An der Spitze steht Peter Meier als VR-Präsident, neben ihm sitzt Gzim Hasani als weiteres Verwaltungsratsmitglied. Die operative Leitung teilen sich Gaby Blättler, laut Team-Seite zuständig für Finanzen und HR und Mitglied der Geschäftsleitung, sowie Romano Zumstein, der die Bewirtschaftung leitet und ebenfalls in der Geschäftsleitung sitzt. Für den Verkauf und die Erstvermietung ist Philipp Christen als Teamleiter verantwortlich; die Seite führt ihn zusätzlich als Immobilienbewerter mit eidgenössischem Fachausweis. Mehrere weitere Namen auf der Liste tragen denselben Zusatz "mit eidg. FA", darunter Thierry Buchmann, Patricia Ess, Nicole Lack, Luca Peter und Dominik Vorburger, alle als Immobilienbewirtschafter oder Immobilienbewirtschafterin mit eidgenössischem Fachausweis geführt. Dass die Liste auch eine Berufsbildnerin für Lernende (Gioia Di Capua) und eine Lernende (Floriana Osmani) enthält, zeigt zudem, dass die Firma selbst ausbildet statt ausschliesslich fertig qualifiziertes Personal einzustellen.

Eine Provisionshöhe, ein Pauschalhonorar oder eine Mindestgebühr veröffentlicht die stimag auf ihrer Website nirgends, weder für den Verkauf noch für die Vermietung oder die Bewertung. Wer wissen will, was ein Mandat kostet, muss das Gespräch direkt mit der Firma suchen; ein "üblicher" oder "durchschnittlicher" Satz lässt sich von der Website nicht ableiten und wird hier deshalb auch nicht behauptet. Ebenso wenig nennt die Website eine feste Bearbeitungsdauer für eine Bewertung oder eine Vermarktung, die Angaben bleiben, anders als bei manchem Mitbewerber mit Fixpreis-Versprechen, bewusst offen.

Wer in Höngg oder in einem der angrenzenden Zürcher Quartiere eine Liegenschaft verkaufen, neu oder wieder vermieten, bewerten oder laufend verwalten lassen will, findet bei der stimag ein Haus, das seit 1995 besteht, ein zweistelliges, namentlich ausgewiesenes Team samt eigenem Ausbildungsplatz führt und mit der eigenen Treuhandabteilung einen Schritt weiter geht als ein reines Maklerbüro. Wer dagegen von der ersten Sekunde an eine öffentlich einsehbare Preisliste erwartet, muss sich mit dem direkten Gespräch begnügen, denn genau das lässt die Website offen.